나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [21] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 376번지에 소재한 대방그린빌아파트 3동 14층 1406호이며, 집합건물로서 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경805 (21)입니다.

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 14층 1406호

* 용도: 아파트

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물면적(전용면적): 39.72㎡ (약 12.02평)

* 건축물 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 준공일: 1996년 6월 8일

* 해당 동: 3동

* 해당 층: 14층 (총 20층 중)

* 단지 규모: 7개동, 총 834세대

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건이 소재한 경상남도 창원시 성산구 대방동은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

단지 북측으로는 소로2류, 남측 및 동측으로는 대로3류에 접해 있어 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변에는 대암초등학교, 대암중학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

토지 형상은 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 낙찰 시 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당(을1)이며, 모든 후순위 권리(근저당, 전세권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 140,600,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심순이

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2015년 2월 12일

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 심순이는 대항력이 없으며, 등기부상 설정된 전세권(85,000,000원) 역시 말소 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변이 대규모 아파트 단지와 상가, 근린생활시설, 교육 시설로 형성되어 있어 주거 상권이 발달된 지역입니다.

단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능하며, 다양한 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 대암초, 대암중, 안남중, 유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 인근 상업 지역의 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 212대의 주차 공간이 있으나, 834세대를 기준으로 할 때 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1996년 준공되어 약 28년이 경과한 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있으나, 본건 단독 물건과 관련된 추가적인 담보 물건 정보는 제공되지 않아 구체적인 영향은 파악하기 어렵습니다.

* 주차 공간 부족: 단지 내 세대당 주차 대수가 낮은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하며, 교육 및 교통 편의성이 우수합니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

비록 준공 연차가 오래되었으나, 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 단지로 실거주 목적 또는 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 초등학교, 중학교, 유치원이 단지 인근에 다수 위치하여 자녀가 있는 가정의 실거주에 적합합니다.

* 뛰어난 교통 및 생활 인프라: 대로변 인접으로 교통이 편리하며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 비교적 높은 층수(14층)에 위치하여 조망권 등에서 이점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 살펴보면, 전용면적 39.72㎡(약 12.02평)의 대방그린빌아파트 3동은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 5월 20일: 6층, 133,000,000원

* 2026년 5월 19일: 3층, 97,000,000원 (직거래, 가격 편차 유의)

* 2026년 6월 6일: 7층, 115,000,000원

* 최근 전세 거래로는 2026년 5월 15일, 9층이 121,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건의 특징: 14층 고층에 위치하고 있으며, 전용면적은 39.72㎡(약 12.02평)입니다. 감정가는 142,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 최고 실거래가(6층, 133,000,000원)와 본건 14층의 이점을 고려할 때, 13,500,0000원 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 감정가(142,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준이므로, 시장 상황 및 경쟁 정도를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 14층의 경우, 6층이나 7층보다 높은 가격이 형성될 가능성이 있습니다.

* 추천 입찰가는 13,500,0000원에서 13,800,0000원 사이로 설정하고, 실제 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 추천 입찰가 : 135,000,000원 ~ 138,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.