나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [19] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (19)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (전용면적, 약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주 *

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진,출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 대로3류(폭 25~30m)에 접해 있으며, 북측으로 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 대로3류 및 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대암고, 대암초, 아이뜰유치원, 안남중, 자연유치원), 절대보호구역(대암초, 아이뜰유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부요약:

* 소유권보존: 성원기업주식회사 (1996-06-15)

* 근저당: 국민은행 (15,800,000원) (말소)

* 소유권이전: 김상란 (2001-04-06)

* 근저당: 국민은행 (15,800,000원) (말소)

* 전세권설정: 한화정밀기계주식회사 (91,000,000원) (말소)

* 근저당공동담보: 신한은행 (15,000,000원) (말소)

* 압류: 창원시 (2024-10-11) (말소)

* 압류: 옥천군 (2025-05-08) (말소)

* 임의경매: 국민은행 (2025-11-14) (말소)

등기부채권총액: 137,600,000원

임차인 현황:

* 임차인: 한화세미텍주식회사 (변경전: 한화정밀기계주식회사)

* 보증금: 91,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-01-14

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 신고일자 외 확정일자 등 추가 정보가 누락되어 있어, 권리 신고 및 배당 과정에서 변동 가능성은 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 대방그린빌 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통: 단지 인근으로 대로와 소로가 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용을 위한 버스 승강장도 가까이 있어 편리합니다.

주변 시설: 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 내 및 주변의 상가와 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주요 시설:

* 교육: 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 편의: 단지 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스 승강장을 통해 창원시내 및 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

단지 정보: 대방그린빌아파트는 1996년 6월 8일에 사용 승인된 아파트로, 총 7개 동, 834세대로 구성되어 있습니다. 최고 20층, 최저 1층의 높이로 지어졌으며, 총 212대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 특이사항: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 전세권, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

물건명세서 특이사항: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

건축물 노후도: 1996년에 건축 승인된 아파트로, 연식이 30년 가량 되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 경매 물건과의 연관성 또는 추가적인 채무 관계를 추가로 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌 아파트 3동 1301호로, 교육, 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 입지를 자랑합니다. 권리관계가 명확하고 인수해야 할 부담되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도를 진행함에 있어 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다. 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상되며, 지역 내 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건축 연령에 따른 관리 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 우수한 입지 조건: 창원시 성산구의 편리한 교통망과 잘 갖춰진 주거 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 아파트 단지 내 편의시설과 주변 교육 환경이 뛰어나 가족 단위 실거주에 적합합니다.

* 시세 상승 잠재력: 지역 내 핵심 주거 지역으로, 향후 재건축/리모델링 가능성 및 지역 개발에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 20일: 133,000,000원 (6층)

* 2026년 5월 19일: 97,000,000원 (3층)

* 2026년 6월 6일: 115,000,000원 (7층)

감정가는 142,000,000원입니다. 최근 실거래가 중 최고가는 133,000,000원(6층)이며, 본 건은 13층으로 더 높은 층에 해당합니다. 7층 거래가 115,000,000원으로 다소 낮게 형성된 점을 감안할 때, 6층의 133,000,000원 거래 사례가 현재 시세를 더 잘 반영하는 것으로 보입니다. 13층의 가치를 고려하고, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하면 6층 거래가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 138,000,000원 ~ 141,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.