나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [15] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (15)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 토지 지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물면적 (전용면적): 39.72㎡ (약 12.02평)

* 건물 지분 (전용면적): 39.715㎡ (약 12.02평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 아파트 명칭: 대방그린빌아파트

* 준공 연도: 1996년 (사용승인일: 1996년 6월 8일)

* 해당 동: 3동 (총 7개 동)

* 해당 층: 6층 (총 20층)

* 총 세대 수: 834세대

* 주차 대수: 총 347대 (지하 164대, 지상 183대)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본 건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대암초등학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원, 안남중학교), 절대보호구역(대암초등학교, 아이뜰유치원)에 해당합니다.

* 주변 시설: 대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있으며, 상가 및 근린생활시설이 발달한 주거 지역입니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업자등록일자): 2018년 4월 3일

* 확정일자: 2018년 4월 3일

* 배당신고일자: 2026년 1월 22일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리:

* 지상권: 인수되는 권리로 기재되어 있으나, 세부 내용은 감정평가서 원문을 확인하여 면밀히 검토해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정 은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건은 대암초등학교 인근의 전형적인 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있으며, 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설(초, 중, 고등학교 및 유치원)이 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 지역 내 주택 수요 유지에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 교통 접근성이 양호하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 대암초등학교, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 주변 상가를 통해 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1996년 준공으로 약 28년차 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 '정 '은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 관련 문제가 발생할 여지가 있으므로, 정확한 배당 순위 및 예상 배당률을 확인하는 것이 좋습니다.

* 권리 사항: 감정평가서에 '인수되는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 권리의 내용과 범위, 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동의 대단지 아파트 내에 위치한 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성 등이 양호한 편입니다.

* 주변 교육 환경이 우수하고, 주거 지역으로서 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

* 감정가 142,000,000원 대비 최근 실거래가 및 경매 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수되는 권리(지상권) 및 임차인 관련 사항을 철저히 조사하여 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 있는 창원시 성산구의 입지.

* 대암초등학교 등 교육 시설과의 근접성.

* 양호한 교통망 및 생활 인프라.

* 신축 아파트 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5월~6월)를 보면, 동일 면적(39.715㎡) 기준으로 3층은 97,000,000원, 7층은 115,000,000원, 6층은 133,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 6층으로, 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격인 133,000,000원에 거래된 것과 동일한 층수입니다.

* 감정가는 142,000,000원입니다.

* 종합 의견:

* 최근 최고 실거래가(133,000,000원)가 감정가(142,000,000원)보다 낮은 점, 또한 6층이라는 점을 고려할 때, 133,000,000원 수준 또는 그 이상의 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다.

* 안정적인 수익률 확보를 위해서는 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 최근 실거래가 수준을 반영하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 추천 입찰가: 132,000,000원

* 상기 추천 입찰가는 최근 최고 실거래가(133,000,000원)를 소폭 상회하는 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 적정 수익률을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다. 다만, 본 물건의 최종 가치는 현장 방문 및 권리 관계 재확인 후 결정하시는 것이 좋습니다.

* 입찰 시에는 낙찰가율, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.