나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [17] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 8층805호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 (본건은 8층)

준공 연도: 1996년 6월 8일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.715㎡ (약 12.02평)

아파트 정보: 전용면적 39.715㎡ (약 12.02평), 총면적 54153.117㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트단지와 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m) 접합

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역 (대암초등학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원, 안남중학교)

* 절대보호구역 (대암초등학교, 아이뜰유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (임차인조정자의 배우자)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2017-05-26

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 미상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 근린생활시설

본 건 인근에 상가 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 총 세대수: 834세대

* 총 동수: 7동

* 최고층: 20층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 인근 학교: 대암초등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 버스승강장 인근 소재, 차량 진출입 용이.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설 이용 편리.

* 아파트 내부: 관리사무소, 커뮤니티 시설 등 단지 내 편의시설 보유.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 없는 임차인 김 이 존재하나, 보증금 9천만원이 설정되어 있습니다. 배당 내용을 면밀히 확인하여 명도 진행 시 유의해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 구체적인 내용이 파악되지 않았으므로, 현장 조사 또는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 3동 8층 805호로, 전용면적 약 12평의 소형 아파트입니다. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 뛰어납니다. 감정가는 1억 4,200만원으로 책정되었으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 그 금액이 9천만원에 달하므로 권리 분석 및 배당 내역 확인이 필수적입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 확보 가능성이 높습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 교육, 교통 환경이 우수하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신건으로 진행될 경우, 유찰을 통한 가격 하락 후 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월~6월)를 기준으로 볼 때, 유사 면적의 거래가는 9,700만원에서 13,300만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 14,200만원으로, 최근 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 상한선인 13,300만원을 기준으로 판단하되, 현재 시장 상황과 입찰 경쟁률을 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 신건이므로, 경쟁률 및 유찰 가능성을 고려하여 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 특히, 125,000,000원부터 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 것이 합리적인 접근 방식이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.