나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [16] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (16)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적 (전용): 39.72㎡ (약 12.02평)

건물면적 (추정 분양): 약 55.7㎡ (약 16.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-09-24

* 확정일자: 2015-08-21

* 배당신고일자: 2026-01-22

* 대항력: 없음

권리 분석 요약: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 임차인의 보증금 85,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 이에 따라 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대방동은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대암초등학교 등 교육 시설이 인접하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 대방그린빌아파트

주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

준공년도: 1996년 6월 8일

총 동수: 7개동

총 세대수: 834세대

최고층: 20층 (본건은 3동 6층)

공급 면적 (추정): 약 55.7㎡ (약 16.85평)

전용 면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

주차: 총 384대 (지상 212대, 지하 172대) - 세대당 약 0.45대

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타 부대 복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류와 소로2류에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 여러 초등학교, 유치원에 대한 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 인근 창곡로에 성산자원회수시설(폐기물 소각 시설)이 위치하고 있으나, 직접적인 영향권으로 판단하기는 어렵습니다.

주변 환경: 다수의 학교 보호 구역이 인접해 있어 특정 소음 등에 민감할 수 있으나, 일반적인 아파트 단지의 생활 환경으로 볼 때 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상되며, 이는 낙찰 후 즉시 재산권을 행사하는 데 긍정적인 요소입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석한 결과, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

성산구의 지속적인 도시 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서도 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

임차인 대항력 없음으로 명도 관련 부담이 최소화됩니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 취득이 가능할 것으로 보입니다.

성산구의 입지적 장점을 활용한 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

최근 6층 거래가: 133,000,000원 (2026년 5월 20일)

최근 7층 거래가: 115,000,000원 (2026년 6월 6일)

본건은 3동 6층으로, 최근 동일 층수의 거래 사례가 133,000,000원임을 감안할 때, 경쟁으로 인해 입찰가가 감정가에 근접할 가능성이 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 138,000,000원 (1억 3천 8백만원)

입찰 희망가는 135,000,000원에서 140,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.