나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [13] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (13)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권 보존: 성원기업주식회사 (1996.06.15)

* 소유권 이전: 김상란 (2001.03.03)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (15,800,000원, 1996.06.15)

* 주요 말소 예정 권리: 국민은행 근저당, 신한은행 근저당, 한화모멘텀주식회사 전세권 (83,000,000원) 등

* 진행 중인 권리: 국민은행 임의경매 (489,800,000원, 2025.11.14)

임차인 현황:

* 임차인: 한화모멘텀주식회사

* 보증금: 83,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 등기 되어 있으나 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임은 등기부상 명확히 기재되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰 후 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상가가 발달해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

혐오시설:

* 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 단, 토지이용계획상 다수의 학교 및 보호구역이 인접해 있어, 학습 환경에는 긍정적이나, 학교 주변 환경 변화 가능성은 지속적으로 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 대방그린빌아파트

위치: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

준공일: 1996년 06월 08일

총 세대수: 834세대

총 동수: 7개동

최고/최저층: 20층 / 1층

주차: 총 212대

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 있습니다.

면적 정보 (본건 기준):

* 전용면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

* 분양면적 (추정): 약 45㎡ 내외 (전용면적 약 12평 기준, 단지 평균 면적 비율 적용)

주변 편의시설: 대암초등학교, 대암중학교, 창원병원, 롯데마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 경매 진행 과정에서의 추가 변동사항은 항상 확인해야 합니다.

임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 말소 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 개발 가능성은 양호하나, 인접 학교 및 보호구역으로 인한 건축 제한 가능성은 있습니다.

건물 노후도: 1996년 준공으로 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 3동 4층 404호로, 일반적인 아파트 매매 물건에 해당합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적으며, 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

인근에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

다만, 최근 매매가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

초등학교 인접: 자녀가 있는 가정의 실거주 목적에 매우 유리한 입지입니다.

교통 및 생활 편의성: 대중교통 및 도로 접근성이 우수하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 전용면적(39.72㎡)과 유사한 최근 매매 사례(2026년 5월~6월)를 분석한 결과, 97,000,000원에서 133,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

평균 매매가는 약 115,000,000원 수준입니다.

감정가(142,000,000원)가 최근 시세보다 높은 점을 감안할 때, 시세 차익을 확보하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 권리사항이 없어 순수하게 시세와 물건의 상태를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본건의 전용면적, 층수, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여, 약 125,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 금액은 최근 시세 평균가에 적정 수준의 프리미엄을 더한 금액이며, 경쟁 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.