나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [11] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (11)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 (특수물건정보: 공동담보)

건축물 사용승인일: 1996년 6월 8일 (준공 후 약 30년 경과)

1.1. 2. 면적

토지면적: 19.67㎡ (약 6.0평)

토지 지분: 19.67㎡

건물면적: 39.72㎡ (약 12.0평)

건물 지분: 39.715㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, '대암초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 본건의 남측 및 동측으로는 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 대로3류 및 소로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원 인근 지역에 상대보호구역 및 절대보호구역이 다수 지정되어 있어, 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 이를 기준으로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인: 황지은 (마스킹: 황 )

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2013년 8월 29일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 12월 12일

대항력: 없음

비고:

임차인 황지은 씨는 전입일자가 있으나, 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. (주의: 보증금 및 차임 정보가 미상이거나 대항력이 있는 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 추가적인 확인이 필요합니다.)

1.3. 3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권보존, 소유권이전 등기를 비롯하여 다수의 근저당, 전세권, 압류, 임의경매개시결정 등기 등이 기재되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 135,600,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 대방동 일대는 아파트 단지 외에도 상가 및 근린생활시설이 밀집해 있어, 주민들의 일상생활에 필요한 다양한 상업 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 이는 주거지의 편의성을 높여주는 요인으로 작용합니다.

1.4. 2. 주거 환경

주변에 학교가 다수 위치하여 자녀 교육 환경이 우수하며, 상가 및 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 대방그린빌 아파트는 3동으로 구성되어 있으며, 총 834세대의 비교적 큰 규모를 가지고 있어 단지 내 커뮤니티 시설 활용 등에도 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

대암초등학교, 대암중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등 다수의 교육 기관이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.5. 2. 편의 및 부대시설

아파트 단지 인근에 상가 및 근린생활시설이 풍부하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 3. 아파트 개요

아파트명: 대방그린빌아파트

주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

사용승인일: 1996년 6월 8일

총 동수: 7개동

총 세대수: 834세대

본건 위치: 3동 3층 304호

최고층: 20층

주차대수: 총 212대 (지상 4대, 지하 13대) - *본 제공 정보상의 주차 대수 합계와 일치하지 않으나, 건축물 표제부상 총 주차 대수는 347대입니다.*

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건축물 노후도

본 건 아파트(대방그린빌)는 1996년 준공으로 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화가 진행된 상태입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 시, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 2. 개발 관련 제한사항

토지이용계획 상 다수의 학교 관련 보호구역이 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 및 재건축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며 교통 또한 편리합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없다는 점이 장점입니다. 다만, 건축 연령이 오래된 점은 향후 관리 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 창원시 대방동은 주거 선호도가 꾸준한 지역입니다.

* 교육 환경 우수: 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접해 있어 자녀 양육 가구에 적합합니다.

* 생활 편의성: 단지 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후 아파트로 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 대방그린빌 아파트 39.72㎡ 면적 기준으로 다음과 같은 거래가 있었습니다.

- 2026년 5월 20일: 6층, 13,300만원

- 2026년 5월 19일: 3층, 9,700만원

- 2026년 6월 6일: 7층, 11,500만원

본 건은 3층으로, 가장 최근 3층 거래가는 9,700만원입니다. 평균 거래가는 약 11,500만원 수준이나, 층수에 따른 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 본 건의 감정가는 142,000,000원입니다.

1.9. 2. 입찰가 제안

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으며, 권리 관계가 명확합니다. 하지만 3층이라는 점과 최근 3층 거래가 9,700만원임을 고려할 때, 감정가 14,200만원 수준에서의 입찰은 다소 부담스러울 수 있습니다.

최근 3층 거래가(9,700만원)와 평균 시세(11,500만원)를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 100,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.