나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [12] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 상세 정보

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층306호

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (12)

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 아파트 정보

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

건물지분: 39.715㎡ (약 12.02평)

전용면적: 39.715㎡ (약 12.02평)

분양면적: (제공된 정보 없음. 건물면적 39.72㎡ 참고)

아파트 정보:

아파트명: 대방그린빌아파트

동수: 3동

호수: 306호

최고층: 20층

사용승인일: 1996년 6월 8일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이함.

인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당, 1996-06-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 기준)

1.2. 2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 135,600,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (성원기업주식회사, 1996-06-15)

* 근저당 (국민은행, 1996-06-15, 말소기준권리)

* 소유권이전 (김상란, 2001-03-03)

* 근저당 (국민은행, 2001-05-24)

* 전세권설정 (한화모멘텀주식회사, 2015-02-06)

* 근저당 (신한은행, 2016-11-29)

* 압류 (창원시, 2024-10-11)

* 압류 (옥천군, 2025-02-25)

* 임의경매개시결정 (국민은행, 2025-11-14)

1.2. 3. 임차인 현황

임차인: 한화모멘텀주식회사

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-12-15

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 없음)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

1.3. 2. 상권 형성

주거지역 내 상권으로, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어진 편임.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설 이용 가능.

1.4. 2. 교육시설

대암초등학교, 대암중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 인접.

교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 다수 존재.

1.4. 3. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제한

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 대로3류, 소로2류 접함.

가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등 다수 존재.

1.5. 2. 임대차 관계

명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 추가 확인 필요. (물건명세서 참고사항 1)임대관계 : 미상임.)

1.5. 3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구에 위치한 아파트 경매 건으로, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 감정가는 1억 4천 2백만원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 적절한 시세 수준에서 낙찰될 가능성이 있음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨. 다만, 상세한 임대차 관계 및 현황 조사, 그리고 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 아파트 단지로 형성된 지역으로, 생활 편의성이 높음.

* 교통의 편리성: 차량 및 대중교통 이용이 용이함.

* 시세 대비 경쟁력: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회.

* 개발 잠재력: 창원시 성산구의 지역적 가치를 고려할 때 장기적 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

최근 3년간(2023-2025) 실거래가 정보가 충분하지 않으나, 제공된 2026년 5월-6월 실거래가를 바탕으로 분석 시, 본건과 동일 면적(39.72㎡)의 최근 거래가는 3층의 경우 9,700만원, 6층은 13,300만원, 7층은 11,500만원으로 확인됨.

본건은 3층이므로, 3층 매물의 실거래가(9,700만원)가 가장 유사한 참고 가격이 될 수 있음.

종합적으로 볼 때, 본건의 현 시세는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가는 142,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되어 있음.

1.8. 2. 예상 입찰가

본건의 3층이라는 점과 최근 실거래가격을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

다만, 경매 시장에서의 경쟁률 및 본건의 입지 조건을 감안하여 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요함.

본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 수준으로 제안함. (최근 3층 거래가 9,700만원 및 중간 시세 11,500만원 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.