나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [9] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 376번지 대방그린빌아파트 3동 2층 207호에 소재하고 있습니다.

해당 물건은 아파트이며, 총 20층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

건물 사용승인일은 1996년 6월 8일입니다.

1.2. 가격 및 면적 정보

감정가는 1억 4,200만원입니다.

건물 면적은 39.72㎡ (약 12.02평)이며, 전용면적은 39.715㎡ (약 12.02평)입니다.

토지 면적은 19.67㎡ (약 5.95평)이며, 토지 지분 역시 19.67㎡ (약 5.95평)입니다.

건물과 토지 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 기타 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경805 (9)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건 정보에는 공동담보로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 남측 및 동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항

본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류 및 소로2류에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원 등과 관련한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 다수 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 소유권보존은 성원기업주식회사에서 시작되었습니다.

이후 김상란에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (15,800,000원)입니다.

등기부상의 총 채권액은 130,600,000원입니다.

후순위 권리로는 주택임차권, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 권리 분석

임차인으로 조현덕 씨가 확인됩니다.

보증금은 75,000,000원 (7천 5백만원)이며, 월 차임은 50,000원 (5만원)입니다.

전입일자 및 확정일자는 2017년 5월 30일이며, 배당신고일자는 2019년 3월 8일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

위 임차인 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서 본 경매 물건은 권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대방동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 학교 시설이 다수 위치하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 상가, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지 정보: 대방그린빌아파트는 총 7개 동 834세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 1996년 6월 8일입니다. 총 주차 대수는 212대(지상 4대, 지하 13대)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 조현덕 씨는 대항력이 없으나, 보증금 7,500만원이 존재하므로 낙찰 후 명도 과정에서 명확한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1996년에 사용 승인된 아파트로, 건축 연차가 상당 부분 경과되었습니다. 재건축 또는 리모델링 등 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이므로, 채권자의 담보 상황에 따라 경매 절차의 변동 가능성이 있음을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 건축 연차가 오래되었고 2층이라는 위치적 특성을 고려해야 합니다.

주변 시세 및 아파트 노후도를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 대방동은 창원시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 리스크가 낮습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 실거주 또는 시세 차익을 통한 투자 목적 달성이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 감정가(1억 4,200만원)와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

최근 3건의 매매 사례는 2026년 5월 3층 9,700만원, 6월 7층 11,500만원, 5월 6층 13,300만원입니다.

2층이라는 점과 건축 연차를 감안하여, 가장 높은 최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 128,000,000원(1억 2천 8백만원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.