나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [8] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (8)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

토지면적: 19.67㎡ (약 6.50평)

건물 전용면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

건물 분양면적 (추정): 53.02㎡ (약 17.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

아파트 정보: 대방그린빌아파트, 1996년 6월 8일 사용승인, 총 20층 건물 중 2층, 7개동, 834세대.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건은 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 다수의 학교 및 유치원 관련 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 물건지 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을1)으로 확인됩니다. 등기부 상의 근저당, 압류 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 권예섬 씨가 보증금 80,000,000원, 차임 0원에 거주 중이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리 인수 여부

모든 등기부상 권리 및 임차인의 대항력이 없어, 본건은 낙찰자가 권리상 하자 없이 깨끗한 상태로 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 및 인근에 상가와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 발달 정도

주거 지역 특성상 상권은 보통 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 대암초등학교, 대암중학교, 안남중학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간, 어린이 놀이터 등 다양한 부대복리시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 시설

총 384대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 834세대 대비 세대당 주차 대수가 약 0.46대 수준으로 다소 부족한 편입니다. (지상 212대, 지하 172대)

5.4. 최근 전월세 시세

최근 전월세 거래 내역을 살펴보면, 보증금 10,000,000원에 월세 400,000원, 또는 보증금 121,000,000원에 월세 0원 등의 거래가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

1996년식으로 준공된 지 25년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간 부족

834세대에 비해 주차 대수가 부족하여 거주자 간 주차 관련 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

물건 명세서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 예상치 못한 점유자나 권리 관계가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (단, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.4. 공동담보

공동담보 물건으로, 이는 채권 보전을 위해 여러 부동산에 동일한 담보가 설정된 경우를 의미합니다. 본건 자체에는 직접적인 위험 요소가 되지는 않으나, 채무 규모가 클 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 교육 환경이 우수한 주거 지역에 위치하며, 등기부상 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 다만, 1996년식의 건축 연도와 세대 수 대비 부족한 주차 공간은 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요하지만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 매각 후 권리 소멸로 인한 안전한 물건 인수 가능

* 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접한 우수한 학군

* 편리한 교통 및 주변 생활 편의시설 이용 용이

* 안정적인 주거 지역으로 임대 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(39.715㎡)의 경우 2026년 5월 3층 매물이 97,000,000원에 거래되었으며, 6층 매물은 133,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2층이므로 3층 매물보다 낮게 평가될 수 있습니다. 감정가 142,000,000원은 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

현 시세 및 물건의 층수, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 보수적으로 접근한다면 100,000,000원을 기준으로 삼아 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.