나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [5] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (5)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 접근성: 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (말소됨)

* 등기부채권 총액: 55,600,000원 (말소된 근저당권 및 압류 내역 포함, 임의경매 신청 채권액 별도)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 성원기업주식회사 (1996-06-15)

* 소유권이전: 김상란 (2001-03-03, 매매)

* 압류: 창원시 (2024-10-11)

* 압류: 옥천군 (2025-05-08)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-11-14, 489,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 실제 현황은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역 상권입니다.

* 배후 수요: 대방그린빌아파트를 포함한 주변 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 하며, 인근 학교의 학생 및 교직원, 상가 이용객 등을 대상으로 하는 상권입니다.

* 상가 현황: 본건 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 대방그린빌아파트는 1996년에 사용 승인된 아파트로, 총 7개 동, 834세대로 이루어진 대규모 단지입니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 347대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 시기가 도래할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되었으나, 임대관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.)

* 저층 세대: 본건은 1층에 위치하여 다른 층에 비해 일조권이나 조망권, 보안 등에 다소 불리할 수 있습니다.

* 토지이용계획 내 제한사항: 다수의 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 아파트 주변에 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 3동 1층 101호입니다. 입지 조건은 학교 및 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호하며, 교통 역시 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하고, 임의경매로 진행되어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 최근 실거래가는 9,700만원에서 13,300만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 134,000,000원입니다. 1층이라는 점과 주변 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 적합성: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 실거주에 적합합니다.

* 교통 편리성: 대로 및 소로에 접해 있어 차량 이용이 편리하고, 대중교통 접근성 또한 우수합니다.

* 단지 내 편의시설: 아파트 단지 내 다양한 부대시설을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가를 바탕으로 볼 때, 급격한 시세 하락보다는 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

* 향후 개발 가능성: 제3종일반주거지역으로, 장기적으로는 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,000,000원이며, 최근 실거래가는 9,700만원에서 13,300만원 사이에 형성되어 있습니다. 1층이라는 점과 임대 관계 미상의 잠재적 리스크를 고려했을 때, 현재 시점에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상 부분을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 118,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.