나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [7] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (7)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 1억 3천 4백만원

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평) - 전용면적 기준

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평) - 구분건물로서 건물면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 소로2류에 접합, 가축사육제한구역(전부제한), 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역 다수)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황: 1996년 6월 15일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 이 (이창복)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016년 1월 15일

* 대항력: 없음.

* 주의: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 권리를 인수하지 않습니다. 배당신고를 하였으므로, 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 대암초등학교 등이 인접하여 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 사용승인일: 1996년 6월 8일 (준공 29년차)

* 총 동수/세대수: 7개동 / 834세대

* 주차대수: 총 212대 (지상 4대, 지하 13대) - 세대당 주차 공간이 매우 부족한 편입니다.

* 관리사무소 연락처: 055-261-8298

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다수.

* 전용면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 해당 호실의 분양면적은 별도 기재되어 있지 않으나, 일반적인 아파트 면적 구성으로 볼 때 전용면적보다 넓습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1층 위치: 저층으로 인해 사생활 침해, 외부 소음 노출, 보안 등에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1996년 준공으로 29년차를 맞이하여 노후화에 따른 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 아파트 단지 전체적으로 세대당 주차 대수가 매우 적어 차량 보유 시 불편함이 예상됩니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 타 경매 물건의 진행 상황이 배당에 영향을 줄 수 있으나, 본 건 자체의 권리관계는 명확합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트 경매 건입니다. 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 점은 장점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행 또한 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 1층이라는 점, 29년차의 건축 연령, 그리고 현저히 부족한 주차 공간 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 단점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 선호도가 높으며, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 적습니다.

* 시세 대비 합리적 낙찰가 기대: 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 분석하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 3건의 실거래가 (2026년 5월~6월, 전용면적 39.715㎡ 기준):

* 13,300만원 (6층)

* 9,700만원 (3층)

* 11,500만원 (7층)

* 감정가: 13,400만원

* 본 물건은 1층으로, 일반적으로 저층은 외부 소음, 사생활 침해 등으로 인해 중층 이상에 비해 가치가 낮게 평가될 수 있습니다. 3층이 9,700만원, 7층이 11,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 1층의 시세는 보수적으로 접근해야 합니다.

* 감정가 13,400만원은 6층 실거래가 13,300만원과 유사한 수준으로, 1층의 가치를 다소 높게 반영했을 가능성이 있습니다.

* 경매 투자 전략:

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하되, 1층이라는 단점을 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 최근 거래된 3층(9,700만원)과 7층(11,500만원)의 중간값 정도의 가격을 기준으로 삼고, 경쟁 상황에 따라 유연하게 대응하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가:

* 위에서 분석된 시세 정보와 1층의 단점, 그리고 본건의 입지 및 권리 관계의 장점을 종합적으로 고려할 때, 1억 1천 5백만원 을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다. 이 가격은 최근 실거래가 평균치에 근접하며, 1층의 가치를 현실적으로 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.