나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [6] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경805 (6)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 102호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건축물 기본정보

아파트명: 대방그린빌아파트

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 20층 건물

사용승인일: 1996년 6월 8일

해당 물건: 3동 102호 (지상 1층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 및 동측으로는 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 접하여 도로 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 근저당 (국민은행, 1996.06.15. 접수) - 말소기준권리, 15,800,000원

* 근저당 (국민은행, 2001.05.24. 접수) - 말소

* 근저당 (신한은행, 2016.11.29. 접수) - 말소, 24,000,000원

* 압류 (창원시, 2024.10.11. 접수) - 말소

* 압류 (옥천군, 2025.05.08. 접수) - 말소

* 임의경매개시결정 (국민은행, 2025.11.14. 접수, 사건번호: 창원지방법원 2025타경805) - 말소, 489,800,000원

전체 등기부채권 총액은 15,800,000원 + 15,800,000원 + 24,000,000원 + 489,800,000원 = 545,400,000원 으로 파악됩니다. (제공된 정보 상 '등기부채권 총액: 55,600,000원'으로 기재되어 있으나, 개별 채권액 합계와 차이가 있음.)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이고은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이종두

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-04-16

확정일자: 2012-04-16

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이종두

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-18

확정일자: 2020-12-18

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 대방동 일대는 아파트단지와 함께 근린생활시설, 상가 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

대방동은 창원시 성산구의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 높은 인구 밀도를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 20층 건물이며, 본 물건은 3동 중 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비 현황

일반적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 대암초등학교, 대암중학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인접하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 기타시설: 아파트 단지 내 및 인근에 공원, 상가, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 834세대

* 사용승인일: 1996년 6월 8일

* 주차대수: 총 212대 (지상 4대, 지하 13대 - 제공된 정보와 상이할 수 있음. 다른 정보에서는 347대 기재)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대암초등학교, 대암고등학교, 아이뜰유치원, 자연유치원, 안남중학교 등 다수의 학교 및 유치원과 관련한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 신축 및 증축 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 가축 사육 제한 구역(전부 제한)으로 지정되어 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 결과가 본 물건의 낙찰가 또는 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 미상 정보

감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동의 대단지 아파트 내 물건으로, 주변 학군 및 교통 여건이 우수하며 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 감정가는 1억 3천 4백만원으로, 최근 실거래가 수준과 유사하며, 모든 권리가 말소될 예정이고 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다. 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 편리한 교통 환경으로 인한 안정적인 주거 가치

* 최근 실거래가 수준과 유사한 합리적인 감정가

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자 가능

* 성산구의 주요 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 20일 (3동, 6층): 133,000,000원

* 2026년 5월 19일 (3동, 3층): 97,000,000원

* 2026년 6월 6일 (7층): 115,000,000원

* 최근 전월세 사례 (보증금 기준 시세 참고):

* 2026년 5월 16일 (17층): 보증금 10,000,000원

* 2026년 5월 15일 (9층): 보증금 121,000,000원

* 2026년 5월 8일 (15층): 보증금 121,000,000원

시세 분석 결과, 본 건은 1층(지상 1층)임을 감안할 때, 최근 거래된 3층(97백만원), 6층(133백만원), 7층(115백만원) 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 1층이라는 점을 감안하여 중간값보다 다소 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 권장 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.