나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [3] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층1908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층1908호에 위치합니다.

* 주변 환경: 단지 인근에 대암초등학교가 있으며, 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로: 본건의 남측 및 동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 대규모 도로에 접해 있고, 여러 학교 및 유치원과 인접하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 내 및 인근에 상가, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.

1.2. 권리분석

* 소유권: 최초 소유권 보존은 성원기업주식회사이며, 이후 김상란으로 소유권 이전되었습니다.

* 채권 현황:

* 국민은행 근저당 (말소기준권리): 1996.06.15 접수, 15,800,000원

* 신한은행 근저당: 2016.11.29 접수, 24,000,000원

* 창원시 압류: 2024.10.11 접수

* 옥천군 압류: 2025.05.08 접수

* 국민은행 임의경매: 2025.11.14 접수, 489,800,000원

* 등기부채권 총액: 55,600,000원 (말소되는 근저당 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-07-03

* 대항력: 없음

* 권리 소멸: 말소기준권리인 국민은행 근저당(1996.06.15) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

2.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 대방그린빌아파트 단지는 창원시 성산구의 대표적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에 학교, 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부하며, 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요 도로에 접해 있어 상권 접근성이 우수하며, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

2.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 건축년도: 1996년 6월

* 준공 규모: 총 7개 동, 834세대

* 해당 물건: 2동 19층 1908호 (총 20층 중)

* 전용 면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

* 공용 면적/대지 지분: 포함하여 실제 분양 면적은 이보다 넓을 수 있습니다. (토지면적 19.67㎡, 건물지분 39.715㎡)

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 교육: 대암초등학교, 대암중학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년에 준공되어 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 건물로 일반적인 아파트 구조이나, 19층 고층이라는 점을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 여러 학교의 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에 대한 교육환경 보호 규제가 적용됩니다.

* 임차인 관련: 임차인 윤경보 씨의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 전입일자(2015.07.03)가 오래되어 인수할 보증금은 없으나, 거주 현황 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없음으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.)

* 공동담보: 공동담보로 진행되는 물건으로, 추가적인 채무 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 대방동의 대단지 아파트인 대방그린빌아파트 내 고층 물건입니다. 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호하여 주거 가치가 높은 편입니다. 등기부상 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 인수할 임차 보증금 또한 없어 권리분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 건물 노후도 및 고층이라는 점, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창원시 성산구 대방동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 주변 개발 잠재력이 높습니다.

* 완전 소멸 권리: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로, 명도 후 자유로운 재산권 행사가 가능합니다.

* 높은 층수: 19층의 고층으로, 채광 및 조망권이 우수하여 일반적인 저층 매물 대비 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 학군 및 편의시설 이용이 편리하여 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 20일: 6층, 133,000,000원

* 2026년 5월 19일: 3층, 97,000,000원

* 2026년 6월 6일: 7층, 115,000,000원

* 분석: 본건은 19층 고층으로, 최근 거래된 3층, 6층, 7층 매물 대비 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 감정가(142,000,000원) 또한 최근 고층 거래 가격을 반영한 것으로 보입니다. 19층의 장점과 시장 시세를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

* 권장 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

* 산정 근거: 감정가를 기준으로 110% ~ 116% 수준에서 입찰가를 고려하며, 실제 현장 조사를 통해 최신 시세 및 급매 물건 등을 추가 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 본 물건은 인수할 권리나 보증금이 없어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.