나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12579 [2] 경상남도 김해시 대청동 313-1 마루애빌딩1 4층403호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 대청동에 소재하는 '마루애빌딩1' 4층 402호 외 1개호와 그 부지로서 주위는 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 1,2 : 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 4층 402호, 4층 403호로서 외 벽 : 외장석재, 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내 벽 : 모르타르 위 인테리어 등 마감. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

기호 1. 구분건물은 근린생활시설(HAN SHOP), 기호 2. 구분건물은 사무소(외부 표기상호 : 장유지역주택조합(잠금)) 임. ※ 현장실사시 기호 2. 구분건물은 이해관계인의 부재로 상세내역은 확인치 못하였으나 외부관찰, 평면도 등을 고려하여 평가하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

설비내역

위생시설, 급,배수시설, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권으로 이용중인 토지는 정방형의 토지로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권으로 이용중인 토지는 남동측으로 대로, 서측으로 중로, 북측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 대지권으로 이용중인 토지는 토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 기호 1. 구분건물은 집합건축물대장상 "사무소"이나 현황 "근린생활시설"로 이용중인 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12579 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 313-1 마루애빌딩1 4층 403호

* 용도: 업무시설 (건축물 현황: 사무소)

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

* 토지 지분: 22.8544㎡ (약 6.91평)

* 건물면적: 126.11㎡ (약 38.14평)

* 건물 지분: 126.1125㎡ (약 38.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 채권자는 경남은행)

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 4층 403호

* 건물 마감: 외벽 - 외장석재, 복합판넬 및 강화유리 등 / 내벽 - 모르타르 위 인테리어 등 / 창호 - 새시창호

* 건물 이용 상태: 사무소 (외부 표기상호: 장유지역주택조합)

* 설비 내역: 위생시설, 급배수시설, 승강기 등

* 토지 이용 상태: 상업용으로 이용 중인 정방형 토지

* 토지 접합 도로: 남동측 대로, 서측 중로, 북측 소로

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항:

* 임대관계: 미상 (단, 임차인 현황 참고)

* 집합건축물대장상 "사무소"이나 현황 "근린생활시설"로 이용 중인 호실이 있을 수 있음 (본 건 403호는 사무소로 확인됨).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대청동에 소재하는 '마루애빌딩1' 4층 403호로, 주위는 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설 등이 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측 대로, 서측 중로, 북측 소로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 26일 접수된 경남은행 근저당권(을3)임.

* 인수되는 권리: 모든 권리(근저당, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨. 낙찰자가 인수하는 부담은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 더아 * (더아일린협동조합)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2020-09-04

* 대항력: 없음

* 비고: 배당 신고 여부 미확인.

* 임차인: 주 파트너스 (주식회사성진파트너스)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 배당 신고 여부 미확인.

* 임차인: 하 (하찬석)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2019-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 배당 신고 여부 미확인.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 내 업종: 본건 403호는 외부 표기상호 '장유지역주택조합'으로 사무실 용도로 이용 중임. (인접한 402호는 근린생활시설 'HAN SHOP'으로 이용 중)

* 주위 상권: 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업지역으로, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편임.

* 집객력: 상업 지역 내 위치하며, 인근의 유흥 및 숙박 시설 이용객, 지역 주민 등을 잠재 고객으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 의료시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 교통: 대로, 중로, 소로와 접하고 있어 차량을 이용한 이동이 편리함. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장 등을 통해 가능하며, 보통 수준의 접근성을 보임.

* 교육환경: 주변에 학교가 있어 상대보호구역으로 지정된 지역이 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 별도 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 용도 불일치 가능성: 감정평가요약서 상 '기호 1. 구분건물은 근린생활시설(HAN SHOP), 기호 2. 구분건물은 사무소(외부 표기상호 : 장유지역주택조합(잠금)) 임. ※ 현장실사시 기호 2. 구분건물은 이해관계인의 부재로 상세내역은 확인치 못하였으나 외부관찰, 평면도 등을 고려하여 평가하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요함.' 및 '기호 1. 구분건물은 집합건축물대장상 "사무소"이나 현황 "근린생활시설"로 이용중인 바 경매 진행시 적절한 조치를 요함.'이라는 내용이 있습니다. 본 건(403호)은 사무소로 확인되었으나, 인접 호실 또는 건물 전체에 대한 정확한 용도 확인 및 잠재적인 행정 처리에 대한 대비가 필요합니다.

* 현장 조사 미비: 감정평가 당시 일부 호실(기호 2. 구분건물)에 대한 이해관계인 부재로 상세내역 확인이 이루어지지 못한 점은 경매 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 업종 혼재: 주위에 유흥시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 소음, 통행 등 생활 환경에 대한 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동 중심상업지역 내에 위치한 업무시설(4층 403호)로, 감정가는 1억 7,200만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 모든 권리관계는 매각으로 소멸되므로 인수되는 채무나 권리는 없습니다. 임차인 세 명 모두 대항력이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가 과정에서 일부 호실의 이해관계인 부재 및 현황과 공부상 용도 불일치 가능성에 대한 언급이 있어, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 추가 확인 및 조치가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 위치: 김해시의 주요 상업지구에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 접근성: 대로, 중로, 소로 등 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 매우 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

* 임대 수익 기대: 상업지역 내 다양한 업종이 존재하며, 임대 수요가 있을 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 172,000,000원을 기준으로 산정되어야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 동향

* 건물 연식, 관리 상태, 공실률 및 예상 임대 수익률

* 현황과 공부상 용도 불일치, 현장 조사 미비 등 잠재적 리스크 해소를 위한 비용 및 시간

* 명도 난이도 및 예상 소요 기간

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실물 확인, 주변 시세 및 임대 현황에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.