나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1650 [2] 울산광역시 울주군 온산읍 강양리 산49-25 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 온양면 강양리 강구마을 북동측 인근에 소재하며 주변은 임야지대, 농경 지, 마을, 공단 등으로 형성되어 있음.

교통상황

시 외곽으로 대중교통사정 불편한 편이며 일련번호1은 일련번호2를 포함한 현황도로 및 임도를 통해 접근가능하고 일련번호1은 현황도로이며 일련번호3은 인근토지를 통해 접근가능함.

형태 및 이용상태

일련번호1은 사다리형의 완경사 자연림지로 내부에 소폭의 임도가 소재함. 일련번호2는 사다리형의 대체로 현황도로임. 일련번호3은 사다리형유사의 완경사 자연림지이며 분묘가 소재함.

인접 도로상태

임야도상 맹지이며 일련번호1은 현황 세로가에 접하고 일련번호2는 현황도로이며 일련번호3은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호2 : 자연녹지지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1. 일련번호1 경계에 분묘가 소재하나 본건점유 여부는 측량을 요하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 2. 본건 일련번호3지상에 분묘가 소재하며 이를 감안하여 평가하였습니다. 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 3. 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

공부와의 차이

1. 임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다. 2. 일련번호2는 개략적으로 확인한바 대체로 현황도로이며 보상법의 사실상의 사도 규정을 인용하여 평가합니다. 상세는 측량을 요하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상입니다. 2. 일련번호2는 강양-우봉간 도로확포장공사예정지이며 보상평가액은 본 평가와 상이하므로 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 분묘가 소재하고 있으며, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인요함.
2. 맹지임.
3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
4. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1650 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 강양리 산49-25

용도: 임야

감정가: 60,493,700원

토지면적: 3306.00㎡ (약 1000.06평)

토지 공유 지분: 991.8㎡ (약 300.0평)

건물면적: 없음

매각대상: 토지 공유 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 온양면 강양리 강구마을 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 임야, 농경지, 마을, 그리고 온산공단 등으로 형성되어 있습니다.

교통 환경 측면에서는 시 외곽에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편한 편입니다. 물건으로 연결되는 현황도로 및 임도가 존재하나, 인접 토지를 통한 접근 등 도로 상황이 복합적입니다.

본 물건은 임야도상 맹지로 확인되며, 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 경계 측량이 필요합니다.

주변에 온산공단이 인접해 있어 산업 활동이 이루어지고 있으며, 강구마을이 인근에 위치하여 기본적인 생활 기반이 존재합니다.

최근 강양-우봉간 도로 확포장 공사 예정지로 언급되는 점은 향후 교통 환경 개선 가능성을 시사합니다.

3. 권리분석

본 물건은 토지 공유 지분 매각 건으로, 전체 토지 3306.00㎡ (약 1000.06평) 중 991.8㎡ (약 300.0평) 지분에 대한 경매입니다.

말소기준권리는 2007년 11월 5일 접수된 최영실 씨의 근저당권(50,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리들은 인수되지 않고 말소됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권이 존재할 수 있으며, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

등기부상 다수의 압류 및 소유권 이전, 경정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 직접적인 상업 활동을 위한 용도로는 적합하지 않습니다.

다만, 인접한 온산공단으로 인해 관련 산업 활동이나 지원 시설 등 간접적인 경제 활동의 영향을 받을 수 있습니다.

향후 토지 이용 계획 변경이나 개발이 이루어진다면 그 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 강구마을이 있어 기본적인 생활 인프라를 기대할 수 있습니다.

그러나 시 외곽에 위치하고 대중교통이 불편하여, 도시의 주요 편의시설 및 문화 시설 접근성은 상대적으로 낮습니다.

주변 환경은 임야, 농경지, 공단이 혼재된 지역적 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재하고 있으며, 확인되지 않은 분묘가 더 있을 수 있어 관련 법적 분쟁 및 이장 비용 발생 가능성이 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 맹지: 토지 주변 도로가 없거나 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 따릅니다. 차량 통행 및 건축 등 개발 시 인접 토지와의 계약 또는 토지 사용 승낙이 필요합니다.

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 공동 소유자들과의 협의가 필수적입니다. 지분권리 행사 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 낙찰이 취소되거나 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다. (보증금 미납 시 재매각 기일 우선매수권 행사 불가)

* 경계 불확실성: 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위한 지적 경계 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등 개발에 제한이 따릅니다. (축종별 거리 제한 명시)

* 도로 확장 예정지: 도로 확장 공사 예정지라는 점은 토지 가치에 영향을 줄 수 있으나, 보상 평가액이 현재 평가액과 상이할 수 있어 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 감정가는 60,493,700원입니다.

주요 특징으로는 토지 지분 매각, 분묘기지권 존재 가능성, 맹지라는 점, 그리고 개발 제한 구역이라는 점 등이 있습니다.

인근 온산공단의 존재는 잠재적인 수요를 시사하나, 대중교통 불편 및 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제약 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건은 투자 경험이 풍부하고, 지분 경매 및 토지 개발 관련 법규에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합할 수 있으며, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 온산공단 인접: 산업 단지 인근의 토지로서 향후 개발 또는 관련 수요 발생 가능성이 있습니다.

* 지분 매각의 낮은 진입 장벽: 전체 필지 매입 대비 낮은 감정가로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 주변 개발 진행 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 분묘기지권, 맹지, 지분 매각 등 다수의 중대한 리스크 요소를 포함하고 있습니다.

따라서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 실사, 인접 토지 소유자와의 협의 가능성, 향후 개발 가능성 및 관련 법규 검토 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

투자자는 제시된 감정가를 기준으로 잠재적 리스크를 면밀히 평가하여, 충분한 안전 마진을 확보할 수 있는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.