나이스옥션 법원경매 의성 2023타경11489 [1] 대구광역시 군위군 소보면 보현리 산15-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2023.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 소보면 보현리 소재 ‘보촌동마을’ 북서측 인근(기호 1, 2) 및
위성리 소재 ‘백곡지’북측 인근(기호 3 - 24)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지,
태양광발전소, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호 3-5 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 묘지임.
기호 6-24 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 태양광발전소부지이며, 기호 7은
태양광발전소 내 도로등이며, 기호 11 및 13은 미개발지이며, 기호 24는 태양광
발전소 내 도로등 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

기호 1, 2 : 맹지임.
기호 3-5 : 태양광발전소 내 기호 7 및 24 도로를 통해 접근 가능함.
기호 7 : 남측으로 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 본건이 폭 약 4m 포장도로임.
기호 24 : 본건이 폭 약 4m 포장도로임.
기호 6, 8-23 : 기호 7 및 기호 24 토지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(일부제한구역(돼지.개.닭.오리.메추리
제한구역)), 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 3, 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(일부제한구역(돼지.개.닭.오리.메추리
제한구역)), 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 임업용산지
, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 5, 6, 8-24 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 임업용
산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 7 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)),
임업용산지, 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 4 및 기호 24 지상에 분묘 수기가 소재하여 이를 감안하여 평가하였으며, 본건 기
호 1-3, 5는 숲이 무성하여 진입이 곤란한 바, 육안 및 위성사진으로는 분묘가 확인되지 않
으나, 임야에는 확인이 불가능한 분묘가 있을 수 있으니, 업무 진행 시 참고 바랍니다.

본건 기호 6-10, 12, 14-24 지상에 제시외공작물(태양광발전설비)이 다수 소재하고 있으나,
타인소유로 탐문조사되어 제시외공작물은 감정평가외하였으며, 본건 토지는 이에 구애됨이
없이 정상평가(제시외공작물로 인해 토지의 소유권행사에 제한을 받는 경우의 토지가격은 감
정평가명세표 비고란에 별도 표기하였음)하였음.

공부와의 차이

본건 기호 24 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황 "도로등", 일부 "묘지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 모두 맹지이나 목록 25번 인근까지 차량 접근 가능함. 목록 25번 남서측 일부 벌목되고 개발이 진행되다 중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의성지원 2023타경11489 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

채무자: (등기부 요약상 확인되지 않음, 해당 정보 제공 필요)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 군위군 소보면 보현리 산15-6

용도: 임야

토지면적: 83,886.00㎡ (약 25,379평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

감정가: 198,137,100원

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권 존재 가능성

일괄매각.

모든 토지는 맹지이나, 목록 25번 인근까지 차량 접근 가능.

목록 25번 남서측 일부가 벌목되었으나 개발이 중단된 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 군위군 소보면 보현리에 위치하며, '보촌동마을' 북서측 인근 또는 '백곡지' 북측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 태양광발전소, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

군위군은 TK신공항 건설, 대구광역시 편입 등 대규모 개발 사업이 진행 중이며, 특히 소보면 일원에는 630만㎡(약 191만평) 규모의 첨단산업단지가 조성될 예정으로, 향후 교통망 확충과 함께 입지적 중요성이 증대될 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

목록 25번 인근까지 차량 접근이 가능하며, 이는 맹지임에도 불구하고 접근성 확보에 긍정적인 요소입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 대부분 남측 또는 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로, 자연림, 일부 묘지, 그리고 태양광발전소 부지로 이용되고 있습니다.

기호 7과 24번 토지는 태양광발전소 내 도로 등으로 이용되며, 일부는 묘지입니다.

일부(기호 11, 13)는 미개발지 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 1, 2번 토지는 맹지입니다.

기호 3-5번 토지는 태양광발전소 내 도로(기호 7, 24)를 통해 접근 가능합니다.

기호 7번 토지는 남측 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 폭 약 4m의 포장도로입니다.

기호 24번 토지 또한 폭 약 4m의 포장도로입니다.

기호 6, 8-23번 토지는 기호 7 및 24번 토지를 통해 출입 가능합니다.

전반적으로 맹지가 많으나, 일부 토지(기호 7, 24)가 도로 역할을 하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 2: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역 (2023-07-09)

* 기호 3, 4: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역 (2023-07-09)

* 기호 5, 6, 8-24: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역 (2023-07-09)

* 기호 7: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역 (2023-07-09)

참고: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 2023년 7월 9일 기준이며, 최근 2026년 2월 6일 일부 지역이 해제되었다는 정보가 있으나, 본건 소재지(보현리 산15-6)의 정확한 허가구역 지정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (군위군산림조합 근저당, 2019-08-14)

등기부채권 총액: 1,374,483,789원

3.2. 말소/인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸 권리: 일성전력산업주식회사 소유권이전(갑1), 군위군산림조합 근저당(을1, 말소기준), 군위군산림조합 지상권설정(을2), 경주세무서 압류(갑3), 중소벤처기업진흥공단 가압류(갑4), 국민건강보험공단 압류(갑6), 신용보증기금 가압류(갑7), 군위군 압류(갑16), 신용보증기금 강제경매(갑17, 본건 경매 개시), 군위군산림조합 임의경매(갑20).

3.3. 인수되는 권리

등기부상 현재로서는 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 분묘기지권과 같은 등기되지 않은 물권이 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 군위군 소보면은 대구경북통합신공항 건설 및 첨단산업단지 조성 등 대규모 개발 계획의 영향권 내에 있어 향후 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

주변은 농경지, 임야, 일부 주거지역 및 태양광발전소 등이 혼재되어 있어, 전형적인 농촌 및 임야 지역의 특성을 보입니다.

대규모 개발이 진행됨에 따라 관련 종사자 및 인구 유입이 예상되며, 이에 따른 상업 및 서비스 시설의 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

현재 시점에서는 주변에 대규모 편의시설이 밀집해 있다고 보기는 어렵습니다.

하지만 군위군이 공항 도시로 개발 계획됨에 따라 향후 주거, 상업, 문화, 관광, 의료 등 생활 인프라가 확충될 것으로 예상됩니다.

인근 마을(보촌동마을)이나 소보면 소재지의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 공공시설

관련 공공기관 및 행정복지센터 등은 소보면 소재지를 중심으로 이용 가능할 것입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본건 토지 대부분이 맹지로서, 직접적인 차량 진입이 어려운 점은 주요 리스크입니다.

다만, 목록 25번 인근까지 차량 접근이 가능하고, 일부 토지(기호 7, 24)가 도로 기능을 수행하는 점은 긍정적이나, 도로 확보를 위한 추가적인 비용이나 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

감정평가서상 기호 4번 및 24번 지상에 분묘가 소재하며, 기호 1-3, 5번 임야에는 확인되지 않았으나 육안 및 위성사진으로 확인 불가한 분묘가 존재할 수 있습니다.

분묘기지권은 등기 없이도 성립될 수 있으며, 연고자가 있을 경우 이장 비용 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 개발 중단 상태

목록 25번 남서측 일부의 개발이 진행되다 중단된 상태로, 향후 개발 계획의 불확실성이나 추가 개발 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.4. 태양광발전설비

기호 6-10, 12, 14-24번 지상에 다수의 태양광발전설비가 있으나, 타인 소유로 탐문되어 감정평가 외되었고 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다. 해당 설비로 인한 소유권 행사 제한 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 중복병합사건 및 공동담보

여러 채권자의 경매가 병합되어 진행되는 사건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 여러 물건 중 일부가 낙찰되어도 다른 물건에 대한 채무가 남을 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 군위군 소보면의 임야로, 광대한 면적을 가지고 있으며 현재 감정가는 1억 9천여만 원입니다.

군위군은 TK신공항 건설, 대구광역시 편입 등 미래 성장 동력을 확보하고 있으며, 특히 소보면 일대에 대규모 첨단산업단지 조성이 계획되어 있어 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 단점은 대부분 맹지라는 점입니다. 일부 토지가 도로 역할을 하고 있으나, 도로 확보를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성과 태양광발전설비, 개발 중단된 토지 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 개발 잠재력과 함께 상당한 위험 요소를 내포하고 있어 철저한 권리분석과 현장 답사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재

군위군, 특히 소보면 일대의 대규모 첨단산업단지 조성 및 TK신공항 연계 개발 계획은 장기적인 관점에서 지가 상승 가능성을 높이는 주요 요인입니다.

8.2. 광대한 면적

83,886㎡(약 25,379평)의 넓은 면적은 향후 개발이나 용도 변경 시 활용 가치가 높을 수 있습니다.

8.3. 낮은 감정가 대비 잠재력

주변 개발 계획과 비교했을 때 현재 감정가가 높지 않다고 판단될 수 있으며, 위험 요소를 감안하더라도 개발 가능성에 투자하는 전략이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 분묘기지권 가능성, 개발 중단 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 198,137,100원을 기준으로, 맹지 및 분묘기지권 관련 이장 비용, 도로 확보 비용 등을 예상하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위를 제시하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 분묘기지권 관련 법률 자문, 도로 확보 가능성 및 소요 비용에 대한 구체적인 산정이 필요합니다.

이를 고려하지 않은 일반적인 낙찰가율을 적용하기는 어려우나, 통상적인 경매 물건의 낙찰가율(60~80%)을 감안하더라도, 위에 언급된 위험 요인들을 최대한 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

만약 분묘 이장이 불가피하고 도로 확보에 상당한 비용이 소요된다면, 감정가의 50~60% 선에서 접근을 고려해 볼 수 있으며, 위험 요소를 최소화할 수 있는 방안이 마련된다면 70% 수준까지도 검토 가능할 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 현장 답사 후 부동산 전문가와 충분히 상의하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.