나이스옥션 법원경매 의성 2023타경11489 [3] 경상북도 의성군 구천면 장국리 산66-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2023.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 소보면 보현리 소재 ‘보촌동마을’ 북서측 인근(기호 1, 2) 및
위성리 소재 ‘백곡지’북측 인근(기호 3 - 24)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지,
태양광발전소, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호 3-5 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 묘지임.
기호 6-24 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 태양광발전소부지이며, 기호 7은
태양광발전소 내 도로등이며, 기호 11 및 13은 미개발지이며, 기호 24는 태양광
발전소 내 도로등 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

기호 1, 2 : 맹지임.
기호 3-5 : 태양광발전소 내 기호 7 및 24 도로를 통해 접근 가능함.
기호 7 : 남측으로 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 본건이 폭 약 4m 포장도로임.
기호 24 : 본건이 폭 약 4m 포장도로임.
기호 6, 8-23 : 기호 7 및 기호 24 토지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(일부제한구역(돼지.개.닭.오리.메추리
제한구역)), 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 3, 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(일부제한구역(돼지.개.닭.오리.메추리
제한구역)), 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 임업용산지
, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 5, 6, 8-24 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 임업용
산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 7 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)),
임업용산지, 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 4 및 기호 24 지상에 분묘 수기가 소재하여 이를 감안하여 평가하였으며, 본건 기
호 1-3, 5는 숲이 무성하여 진입이 곤란한 바, 육안 및 위성사진으로는 분묘가 확인되지 않
으나, 임야에는 확인이 불가능한 분묘가 있을 수 있으니, 업무 진행 시 참고 바랍니다.

본건 기호 6-10, 12, 14-24 지상에 제시외공작물(태양광발전설비)이 다수 소재하고 있으나,
타인소유로 탐문조사되어 제시외공작물은 감정평가외하였으며, 본건 토지는 이에 구애됨이
없이 정상평가(제시외공작물로 인해 토지의 소유권행사에 제한을 받는 경우의 토지가격은 감
정평가명세표 비고란에 별도 표기하였음)하였음.

공부와의 차이

본건 기호 24 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황 "도로등", 일부 "묘지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 현황 자연림. 목록 26번 맹지임. 목록 27번 남측으로 도로와 접하며 하단부에 임도 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의성지원 2023타경11489 (3)

소재지: 경상북도 의성군 구천면 장국리 산66-1

용도: 임야

감정가: 652,457,000원

토지면적: 211,306.00㎡ (약 63,918평)

토지지분: 211,306㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 의성군 구천면 장국리 산66-1 일대에 위치한 임야입니다.

부근 일대는 단독주택, 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산림 지역입니다.

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되나, 개별 필지의 도로 접근성은 상이하며, 목록 26번은 맹지이고 목록 27번은 남측으로 도로와 접하며 하단부에 임도가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 군위군산림조합의 근저당권(접수일자 2019.08.16.)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이후에 등기된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 기재된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있습니다. 본건 등기부 요약에는 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전청구권가등기(갑27, 2023.09.04.)가 있으나, 이는 일반적으로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 정확한 권리 소멸 여부는 법원의 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을6)은 말소 예정으로 되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

특별 물건 정보로는 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농림지역에 속한 임야로, 상업 시설이나 주요 편의 시설은 밀집되어 있지 않습니다.

주변은 농경지와 임야 위주로 형성되어 있어, 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업 및 산림 자원 활용 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

태양광발전소 부지로 일부 이용되었거나 활용 가능한 점은 지역의 개발 잠재성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본건은 임야이므로 주거를 위한 생활 정보보다는 자연환경에 초점을 맞추어야 합니다.

주변에 주거 시설이 드물어 마트, 병원, 학교 등 일반적인 생활 편의 시설 이용은 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요합니다.

자연 친화적인 환경으로, 전원생활이나 주말 농장 등을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본건 토지 지상에 분묘가 확인되었으며, 임야 특성상 확인되지 않은 분묘가 존재할 수 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

맹지: 목록 26번 토지는 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 토지 이용에 심각한 제한이 따릅니다.

토지이용계획상 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 활용에 있어 각종 규제와 제한이 따릅니다.

현황 자연림: 개발 시 산지 관련 법규 준수 및 복잡한 행정 절차가 필요합니다.

접근성: 일부 필지는 숲이 우거져 진입이 곤란할 수 있으며, 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 의성군 구천면에 위치한 대규모 임야로, 감정가는 6억 5천여만 원 수준입니다.

다수의 필지가 태양광발전소 부지로 활용되었거나 활용 가능성이 있지만, 농림지역, 임업용산지, 토지거래허가구역 등 개발 및 이용에 강한 제한이 따르는 지역입니다.

분묘기지권, 맹지(목록 26번)와 같은 권리 및 이용상의 제약이 뚜렷하며, 현황 자연림으로서 개발 시 많은 행정적 절차와 비용이 수반될 것으로 예상됩니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 분묘기지권과 같은 물권적 권리는 별도 검토가 필수적입니다.

투자 목적에 따라 신중한 접근이 필요하며, 특히 개발이나 활용 계획이 있다면 관련 법규 및 현황을 면밀히 조사해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 임야: 상당한 면적의 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

태양광 발전 연계 가능성: 일부 필지의 경우 태양광 발전 부지로 이용되었거나 활용 가능성이 있어, 관련 사업 투자 시 고려해 볼 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 휴양림, 주말 농장 등 자연 친화적인 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 652,457,000원

예상 입찰가는 상기 감정가 및 낙찰률을 기준으로 산정되나, 분묘기지권, 맹지, 토지이용규제 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 경우, 권리상 큰 문제는 없어 보이나 물권상 제약(분묘, 맹지, 개발제한)이 많아 일반적인 임야 경매보다 낮은 낙찰률을 보일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역 임야 시세, 유사 물건 낙찰 사례, 개발 가능성, 제반 규제 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

주변 시설 및 혐오 시설 정보:

본건 소재지인 경상북도 의성군 구천면 장국리 일대는 농경지, 임야, 일부 주택 및 태양광발전소 등이 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다. Google 검색 결과, 해당 지역 주변에 특정 혐오 시설이 집중적으로 언급되지는 않았습니다. 해당 지역은 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있으며, 개발이 제한적인 농림지역에 속해 있습니다.

Google Maps (search results for "의성군 구천면 장국리 산66-1 주변 시설")

Google Search (results for "의성군 구천면 장국리 산66-1 혐오시설")

Based on the "토지이용계획 및 제한상태" section of the provided information, which details zoning as "농림지역" and "임업용산지".

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.