나이스옥션 법원경매 의성 2023타경11489 [2] 대구광역시 군위군 소보면 위성리 산70 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2023.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 소보면 보현리 소재 ‘보촌동마을’ 북서측 인근(기호 1, 2) 및
위성리 소재 ‘백곡지’북측 인근(기호 3 - 24)에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지,
태양광발전소, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2 : 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림임.
기호 3-5 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 묘지임.
기호 6-24 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 태양광발전소부지이며, 기호 7은
태양광발전소 내 도로등이며, 기호 11 및 13은 미개발지이며, 기호 24는 태양광
발전소 내 도로등 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

기호 1, 2 : 맹지임.
기호 3-5 : 태양광발전소 내 기호 7 및 24 도로를 통해 접근 가능함.
기호 7 : 남측으로 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 본건이 폭 약 4m 포장도로임.
기호 24 : 본건이 폭 약 4m 포장도로임.
기호 6, 8-23 : 기호 7 및 기호 24 토지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(일부제한구역(돼지.개.닭.오리.메추리
제한구역)), 임업용산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 3, 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(일부제한구역(돼지.개.닭.오리.메추리
제한구역)), 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 임업용산지
, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 5, 6, 8-24 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)), 임업용
산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.
기호 7 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종)),
임업용산지, 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-09)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 4 및 기호 24 지상에 분묘 수기가 소재하여 이를 감안하여 평가하였으며, 본건 기
호 1-3, 5는 숲이 무성하여 진입이 곤란한 바, 육안 및 위성사진으로는 분묘가 확인되지 않
으나, 임야에는 확인이 불가능한 분묘가 있을 수 있으니, 업무 진행 시 참고 바랍니다.

본건 기호 6-10, 12, 14-24 지상에 제시외공작물(태양광발전설비)이 다수 소재하고 있으나,
타인소유로 탐문조사되어 제시외공작물은 감정평가외하였으며, 본건 토지는 이에 구애됨이
없이 정상평가(제시외공작물로 인해 토지의 소유권행사에 제한을 받는 경우의 토지가격은 감
정평가명세표 비고란에 별도 표기하였음)하였음.

공부와의 차이

본건 기호 24 토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나, 현황 "도로등", 일부 "묘지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

현황 자연림. 맹지이나 위성리 1026-3 및 1026-32를 통해 접근 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

* 사건번호: 의성지원 2023타경11489 (2)

* 소재지: 대구광역시 군위군 소보면 위성리 산70

* 용도: 임야

* 토지 면적: 72,622.00㎡ (약 21,971평)

* 감정가: 232,390,400원

* 매각 대상: 토지

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

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1.2. 물건 상세 정보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 특이사항

* 중복병합사건

* 공동담보

* 분묘기지권

* 현황 자연림

* 맹지 (위성리 1026-3, 1026-32 통해 접근 가능)

* 총 채권액: 1,374,483,789원

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 대구광역시 군위군 소보면 보현리 ‘보촌동마을’ 북서측 인근 및 위성리 ‘백곡지’ 북측 인근에 위치.

* 부근 일대는 단독주택, 농경지, 태양광발전소, 임야 등으로 형성되어 있음.

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2.2. 교통상황

* 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

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2.3. 접근성

* 기호 1, 2 토지는 맹지임.

* 기호 3-5 토지는 태양광발전소 내 기호 7 및 24 도로를 통해 접근 가능함.

* 기호 7 토지는 남측으로 왕복 2차로 포장도로와 접하며, 본 건이 폭 약 4m 포장도로임.

* 기호 24 토지는 본 건이 폭 약 4m 포장도로임.

* 기호 6, 8-23 토지는 기호 7 및 기호 24 토지를 통해 출입 가능함.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 을5. 근저당권 (군위군산림조합, 2019-08-14)

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3.2. 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 지상권 (을6, 군위군산림조합, 2019-08-14). (주: 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.)

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3.3. 기타 권리사항

* 다수의 소유권 및 지분 이전 등기 존재.

* 압류 (경주세무서, 국민건강보험공단, 군위군)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금)

* 강제경매 (신용보증기금, 2023-10-05)

* 임의경매 (군위군산림조합, 2025-09-17)

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3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 인수되지 않는 것으로 파악됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 대구광역시 군위군 소보면 일대의 임야로, 주로 농경지, 임야, 태양광 발전소 등으로 구성된 농림지역 (일부 계획관리지역 포함).

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4.2. 주변 시설

* ‘보촌동마을’, ‘백곡지’ 인근에 위치.

* 주변에 다수의 태양광 발전 설비가 소재하여 관련 시설이 밀집된 지역임. (혐오시설 정보는 직접적으로 확인되지 않으나, 대규모 발전 시설이 다수 존재함.)

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 주변에 직접적인 대형 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 군위군 소보면 소재지를 중심으로 파악 필요.

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5.2. 교육시설

* 본 물건지 인근의 교육시설 정보는 제공되지 않음.

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5.3. 의료시설

* 본 물건지 인근의 의료시설 정보는 제공되지 않음.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 맹지 및 접근성 문제

* 일부 필지는 맹지이며, 다른 필지들도 복잡한 사설 도로(태양광 발전소 부지 내)를 통해 접근해야 하는 불편함이 있음.

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6.2. 분묘기지권

* 토지 지상에 확인된 분묘가 있으며, 추가적으로 발견될 가능성이 있어 분묘기지권 성립 여부 및 관련 법적 검토가 필요함.

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6.3. 토지이용 제한

* 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름. (기호 7은 계획관리지역 포함)

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6.4. 태양광 발전 설비 관련 문제

* 토지 지상에 다수의 타인 소유 태양광 발전 설비가 존재하며, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있음. 감정평가 시 고려되었으나, 정확한 권리 행사 가능 범위는 별도 확인 필요.

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6.5. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

* 등기부상 '말소'로 기재된 지상권이 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요하며, 이는 입찰가 결정에 큰 영향을 미칠 수 있음.

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7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 군위군에 소재한 대규모 임야로, 현재 다수의 태양광 발전 설비가 설치되어 있으며 분묘가 확인되는 등 특수 물건에 해당합니다. 맹지 및 복잡한 접근성, 토지 이용 제한, 그리고 잠재적으로 인수될 수 있는 지상권 등은 매수 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 높은 총 채권액과 중복 병합, 공동 담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다. 태양광 설비와 관련된 소유권 행사 제한 가능성은 현장 조사 및 법률 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 광대한 토지 면적

* 72,622㎡의 넓은 면적은 향후 잠재적 개발 가능성을 제공합니다. (단, 현행 토지이용계획 확인 필수)

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8.2. 지역 개발 계획 연관성

* 군위군 지역 개발 계획 및 주변 지역의 개발 호재와의 연관성을 분석하여 미래 가치 상승 잠재력을 탐색해 볼 수 있습니다. (추가 정보 필요)

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9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제시된 감정가(232,390,400원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 맹지, 분묘, 지상권, 태양광 설비 등 제반 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인수되는 지상권이 있다면 그 가치와 영향력을 평가해야 하며, 맹지 해소 및 토지 이용 제약을 극복하기 위한 추가 비용을 감안해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사, 법률 전문가 상담, 인근 유사 물건 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.