나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10929 [2] 경상북도 김천시 남면 봉천리 산150 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 1, 2)는 경상북도 김천시 남면 오봉리 소재 '청솔수석박물관' 남측 근거리에 위치하고
본건 3)은 경상북도 김천시 남면 봉천리 소재 '연봉마을' 서측 인근에 위치하며 주위일대는 자연취락, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 1, 2) : 본건 인근까지 차량출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통
사정은 보통임.
본건 3) : 본건 근거리까지 차량출입이 가능하며 인근에 취락지대가 있어 제반 교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

본건 1) : 부정형의 급경사지로서 자연림임.
본건 2) : 부정형의 동측 하향 완만한 경사지로서 과수목이 식재되어 있음.
본건 3) : 부정형의 급경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1, 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전. 축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
본건 3) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전. 축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 2)지상에는 과수목(자두나무)이 식재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10929 (2)

소재지: 경상북도 김천시 남면 봉천리 산150

용도: 임야

감정가: 34,273,800원

토지면적: 12694.00㎡ (약 3839.34평)

토지지분: 12694㎡ (약 3839.34평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOO

등기부채권 총액: 92,955,185원

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 남면 봉천리 산150에 소재하며, '청솔수석박물관' 남측 인근 및 '연봉마을' 서측 인근에 위치하고 있음. 이는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 나타냄.

차량 출입은 가능하나, 본건은 맹지(인접 도로가 없는 토지)로서 접근성에 제약이 있으며, 인근 간선도로가 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 삼성카드(2024.02.23. 가압류)보다 선순위 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 본건 토지 등기부상 총 채권액은 92,955,185원으로 감정가 34,273,800원을 초과하여, 채무자의 재정적 어려움이 상당함을 알 수 있음.

* 소유권: 박순남(1994.09.22.) -> 김의조(2008.03.18. 증여)

* 압류 및 가압류: 삼성카드, 김천농업협동조합, 경북신용보증재단, 김천신용협동조합 등 다수의 채권 보전 절차가 진행되었으며, 이들 권리는 매각으로 소멸 예정임.

* 강제경매: 김천신용협동조합(2025.04.02.)

1.3. 상권분석

본건은 자연취락 및 농경지, 임야로 형성된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지구의 상권과는 거리가 있음. 인근 '청솔수석박물관'은 다양한 수석과 정원, 카페 등을 갖춘 문화 공간으로 알려져 있어, 지역 관광 명소로서의 기능을 수행하고 있음. 김천시는 예로부터 교통의 요충지로 알려져 있으며, 황악산, 금오산 등 산악 경관이 풍부하고 직지사, 사명대사공원 등 역사 및 문화 자원과 자연휴양림 등 휴양 공간이 다수 존재함.

1.4. 생활정보

주변 환경은 자연과 가까운 전원적인 형태를 띠고 있으며, '청솔수석박물관'과 같은 문화시설이 근거리에 위치하고 있음. 김천시 내에는 다양한 체험형 관광지와 자연 경관이 풍부하여, 주말 나들이나 휴식을 위한 여건은 갖추고 있음. 다만, 해당 지역은 맹지이므로 생활 편의시설 접근성은 직접적인 도로망에 의해 제한될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 토지는 인접 도로가 없어, 건축 및 토지 이용 시 도로 확보 방안 마련이 필수적임. 이는 토지 활용도를 크게 저하시키는 요인임.

* 분묘기지권: 본건 토지에는 분묘기지권이 존재하는 것으로 파악됨. 이는 토지 소유권 행사와 별개로 분묘의 관리 및 통행 등에 대한 권리가 인정될 수 있어, 향후 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지(일부), 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 관련 법률의 적용을 받음. 이는 토지의 이용 및 개발에 제한사항으로 작용할 수 있음.

* 지역 환경 문제: 김천시에서는 SRF(폐플라스틱) 소각시설 추진과 관련하여 주민들의 반대와 환경 악화 우려가 제기되고 있으며, 과거 쓰레기 매립장 침출수 방치로 인한 토양 오염 관련 법원 판결도 있었음. 이는 해당 지역 전반의 환경적 이슈로서, 장기적인 관점에서 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건 임야는 경상북도 김천시 남면의 자연 친화적인 지역에 위치하고 있으나, 맹지라는 치명적인 약점을 가지고 있음. 또한, 분묘기지권의 존재는 토지 활용에 있어 추가적인 제약을 야기할 수 있음. 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 채무자의 재정 상황을 반영하며, 매각 진행 시 경쟁 입찰 가능성은 낮을 것으로 예상됨. 주변 자연 경관 및 관광 자원과의 연계성은 있으나, 맹지와 분묘기지권 등 법률적, 물리적 제약으로 인해 일반적인 투자 목적보다는 특수한 목적(예: 개인적인 개발 계획, 인접 토지 소유자의 추가 확보 등)을 가진 경우에 한하여 고려해 볼 만한 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 경쟁률 예상: 맹지 및 분묘기지권 등 하자 요인이 있어 신규 입찰자가 적을 것으로 예상됨.

* 주변 자연 환경: 김천시의 풍부한 자연 경관 및 관광 자원(청솔수석박물관 등)과 인접한 입지.

* 토지 이용 가능성: 도로 확보 및 분묘 이장 등 법률적, 실무적 문제를 해결할 경우, 계획관리지역 등의 용도에 따른 제한적 개발 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 34,273,800원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음. 그러나 맹지라는 점과 분묘기지권의 존재로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따르므로, 일반적인 시장가치보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 타당함. 예상 입찰가는 감정가의 60~80% 수준인 약 20,564,000원 ~ 27,419,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장함. 다만, 도로 확보 및 분묘 관련 비용, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.