나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3965 [5] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨 .

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 노출 콘크리트 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 강화유리 마감 등 임.

이용상태

기호(1~5) : "사무소 및 소매점" 상태임. 후첨 "건물개황도" 참조. ※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의하였음.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 소로3류(폭 8m 미만 )(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)(금산고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)(금산중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등 임. 토지 기호(2) : 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 가축사육제한구역(2 025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-0 5-26)(금산고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)( 금산중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하 수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3965 (5) 사건으로, 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2번지에 위치한 고도빌리지2 비동 1층 105호입니다.

본 건은 근린상가 용도로 이용 중에 있으며, 감정평가액은 38,000,000원입니다.

토지 면적은 16.55㎡ (약 5.00평)이며, 건물 면적은 21.19㎡ (약 6.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 추OOOOOOO입니다.

1.1. 상세 물건 정보

물건 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 38,000,000원

토지 면적: 16.55㎡ (약 5.00평)

토지 지분: 16.5491㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물 지분: 21.19㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 추OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 4일 접수된 추부새마을금고의 근저당권(을3)이며, 채권 최고액은 300,000,000원입니다.

이 외 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 401,267,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 (105)호에 주식회사미소산업이 확인되었습니다.

해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자(사업일자)는 2025년 3월 7일입니다.

확정일자 및 배당신고일자는 정보가 없습니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

건축물표제부 요약 및 등기부 현황 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 상태

본 건은 근린상가 용도로 분류되며, 현재 "사무소 및 소매점"으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 후첨된 건물개황도를 통해 정확한 내부 이용 상태를 확인할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 환경

본 건이 위치한 지역은 단독주택 및 다가구주택이 밀집해 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 지역 상권을 형성하고 있습니다. 금산고등학교와 금산중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

금산고등학교, 금산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 일반적인 근린생활시설 지역에 준하는 소매점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있으며, 북동측 및 남동측으로 도로가 인접해 있어 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

본 건은 수차례 방문하였으나 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문에 의존하였으므로, 건물 내부 상태, 누수, 균열 등 물리적인 하자 여부에 대한 정확한 파악이 제한적이었습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 상대보호구역(금산고등학교, 금산중학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등 다양한 법규에 의한 제한이 적용받고 있습니다. 이러한 제한들은 향후 건물 증축, 개축 또는 업종 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 점유 상태 및 향후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 금산군 금산읍 주거 밀집 지역에 위치한 소형 근린상가 건물입니다. 입지적으로는 지역 내 배후 수요가 존재할 가능성이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 현장 조사 시 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 면적의 근린상가로 비교적 낮은 감정가로 투자 진입이 가능합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 지역민 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 건물 리모델링 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 38,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 해당 감정가를 기준으로 시세 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.