나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3965 [4] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨 .

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 노출 콘크리트 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 강화유리 마감 등 임.

이용상태

기호(1~5) : "사무소 및 소매점" 상태임. 후첨 "건물개황도" 참조. ※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의하였음.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 소로3류(폭 8m 미만 )(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)(금산고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)(금산중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등 임. 토지 기호(2) : 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 가축사육제한구역(2 025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-0 5-26)(금산고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)( 금산중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하 수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3965 (4)

법원: 대전지방법원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2, 고도빌리지2 비동 1층 104호

건물명: 고도빌리지II (B동 1층 104호)

용도: 근린상가

1.3. 면적

토지면적: 58.13㎡ (약 17.58평)

건물면적: 74.42㎡ (약 22.51평)

1.4. 감정가

감정가: 132,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리에 위치하며, '금산고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북동측과 남동측으로 각각 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(금산고등학교, 금산중학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 09월 04일 접수된 추부새마을금고의 근저당권 (을3) 입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 2019년 10월 01일 접수, 이영주 소유권보존 (갑1)

* 2024년 09월 04일 접수, 이왕재 소유권이전 (갑4)

* 2025년 04월 22일 접수, 김재영 가압류 (갑5) - 7,670,000원

* 2025년 06월 12일 접수, 대전세무서장 압류 (갑6)

* 2025년 08월 11일 접수, 길용우 가압류 (갑7) - 7,597,000원

* 2025년 08월 19일 접수, 대전신용보증재단 가압류 (갑8) - 86,000,000원

* 2025년 11월 11일 접수, 추부 임의경매 (갑9)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 401,267,000원 입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (104) 조은산업개발주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2025-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요

* 임차인: (104) 최선재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도

본건은 근린상가로 이용되고 있으며, 감정평가서상 '사무소 및 소매점'으로 이용 상태임이 기재되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 주위로 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있는 환경입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 금산고등학교, 금산중학교가 인근에 소재하며, 이들 학교와 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으며, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태 및 임차인 현황 파악에 한계가 있었습니다. (다만, 등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.)

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. (구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.)

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 금산읍에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 1억 3,200만원입니다. 건물 및 토지 면적은 각각 74.42㎡ (약 22.51평) 및 58.13㎡ (약 17.58평)입니다. 주변 환경은 주택가와 상업시설이 혼재된 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나 모두 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계 확인에 한계가 있었으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 안정적인 지역 내 근린상가 물건입니다.

* 인근에 학교 및 주택가가 있어 잠재적인 수요가 존재합니다.

* 현재 파악된 인수되는 보증금은 0원으로, 권리상의 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 채권 총액 및 주변 시세, 물건의 잠재적 리스크(지상권 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다. (정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.