나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503919 [2] 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층씨118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 대성동 소재 '해들마을6단지' 남서측 인근에 위치하는 해피라움페스타 제1층 제씨116호 및 제1층 제씨118호로서, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층 중 제1층 제씨116호 외 1개호로서, 외벽 : 화강석 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : 타일 및 인테리어 등 마감, 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로서, 기준시점 현재 폐문상태임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등이 되어 있으며, 건물내부에 소재하는 에스컬레이터는 운행이 정지되었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 및 업무용(해피라움페스타) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광로3류, 북서측 및 북동측으로 중로2류 및 북동측으로 중로3류(보행자전용)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(특)3-4002)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 일련번호 1,2)는 기준시점 현재 폐문상태이며, 인접호수(제1층 제씨115호 및 제1층 제씨117호)와 호별구분없이 이용(롯데리아)했던 것으로 현장조사 되었고, 건축물 현황도 및 건물번호표지 등으로 위치확인하여 평가하였는 바, 이해관계인은 전유부분의 정확한 호별 경계 등의 추가적인 확인이 필요할 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503919 (2)

소재지: 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨118호

용도: 근린상가

감정가: 780,000,000원

토지면적: 12.68㎡ (약 3.84평)

토지 지분: 12.6798㎡ (약 3.84평)

건물면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

건물 지분: 39.3106㎡ (약 11.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 권리자: 김미숙)

2. 입지조건

* 주변 환경

대상 물건은 세종특별자치시 대평동에 위치한 '해피라움페스타' 건물 내 1층 상가입니다. 주변은 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대로, 상업지역 중심과의 접근성 및 교통시설과의 편의성이 보통 수준입니다. 인근에 '해들마을6단지'가 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 건물 지하와 BRT(간선급행버스) 정류장이 직통으로 연결되어 있어 세종시 내외곽으로의 이동이 매우 용이합니다. 또한 세종 종합버스터미널이 도보 거리에 위치하고 있습니다.

* 도로상태

남동측으로 광로 3류(폭 40m~50m), 북서측 및 북동측으로 중로 2류(폭 15m~20m), 북동측으로 중로 3류(폭 12m~15m)에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있으며, 광로 3류, 중로 2류, 중로 3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

해피라움 페스타는 세종시 최대 규모의 복합상업시설로, 인근에 코스트코, 세종시청, 정부청사 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한 금강 수변공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 현재까지 조사된 정보로는 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)이 대상 물건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시 전체적으로는 폐기물 처리 시설 등에 대한 논의가 있었으나, 이는 대평동 소재 해피라움페스타와는 거리가 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

2021년 7월 30일 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존신탁 등기가 말소되지 않고 존재합니다. 2023년 12월 1일 김미숙 명의의 가압류 (557,939,866원)가 설정되었으며, 이후 2025년 6월 27일 세종특별자치시의 압류가 등기되었습니다. 가장 최근인 2025년 11월 26일에는 김미숙 명의의 강제경매 (574,510,872원) 개시 결정이 내려져 본 경매로 진행되고 있습니다.

* 인수되는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 별도 구체적인 내용 없음. 통상적인 경매 절차상 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됨.)

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대관계는 미상입니다. 과거 인접 호수(씨115호, 씨117호)와 구분 없이 '롯데리아'로 이용되었던 것으로 현장 조사되었습니다. 현재 폐문 상태이며, 임차인의 현황 및 보증금, 대항력 유무에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 총 채권액

등기부상 확인되는 주요 채권액은 약 1,132,450,738원 (가압류 557,939,866원 + 강제경매 574,510,872원) 입니다. 이는 감정가 780,000,000원보다 높은 금액입니다.

4. 상권분석

해피라움 페스타는 세종시 3-1 생활권의 핵심 상업시설로, BRT 정류장 직통 연결 및 종합터미널 인접 등 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 세종시청, 교육청 등 주요 행정기관이 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 대규모 주거 단지가 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 과거 롯데리아로 이용되었던 이력이 있으며, 주변 상업 시설과 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 특히, 1층 상가로서 유동인구 흡수에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

BRT, 시외버스 터미널 등 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 이용 시에도 광로 및 중로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

단지 내 및 인근에 코스트코, 다이소, 대형 마트 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육

인근에 대평초등학교, 금호중학교, 보람고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 기타

금강 수변공원이 인접하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 불확실성

임대 관계가 미상이며, 현재 폐문 상태로 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 요인입니다.

* 호별 경계 확인 필요

과거 인접 호수와 구분 없이 이용(롯데리아)되었던 이력이 있으며, 이해관계인은 전유부분의 정확한 호별 경계 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. 이는 내부 공간 활용 및 분할 이용 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 설비 문제

건물 내부에 설치된 에스컬레이터가 운행 정지 상태로 확인되었습니다. 이는 건물 관리 상태 및 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 권리 관계

감정가 7.8억 원 대비 총 채권액이 약 11.3억 원으로, 채권액이 감정가를 초과하고 있습니다. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰가에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 대평동의 핵심 상권에 위치하며, BRT 역세권과 종합터미널 인접이라는 탁월한 교통 및 접근성을 갖춘 근린상가입니다. 풍부한 배후 수요와 주변 상업시설과의 시너지 효과 또한 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 폐문 상태이며 임차인 정보가 불확실하고, 과거 인접 호수와의 통합 이용 이력으로 인한 호별 경계 확인 필요성 등 명도 및 점유 관련 리스크가 존재합니다. 또한, 채권액이 감정가를 초과하는 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 방문 및 권리관계 추가 확인을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 교통 및 접근성: BRT 직통 연결 및 종합터미널 인접으로 인한 높은 유동인구 확보 가능성.

* 핵심 상권 입지: 세종시 3-1 생활권의 중심 상업지역에 위치.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 주거단지 및 행정기관 밀집 지역의 고정 고객 확보 용이.

* 건물 브랜드 가치: '해피라움' 시리즈의 검증된 상가 브랜드 가치.

* 잠재적 시너지 효과: 인근 상업시설 및 향후 개발 계획과의 연계를 통한 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 780,000,000원입니다. 총 채권액이 감정가를 초과하고 있으며, 명도 및 점유 관련 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재까지 파악된 실거래가 정보나 유사 물건의 시세 정보가 부족하여 정확한 예측은 어렵습니다. 하지만, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우를 고려할 때, 본 건의 입찰가는 550,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 방문을 통한 임차인 점유 현황 확인, 그리고 주변 상권의 임대 시세 조사가 필수적입니다. 본 금액은 현 시점에서의 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.