나이스옥션 법원경매 속초 2025타경290 [3] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 산101 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "피움힐링파크" 내에 위치하며, 인근은 대부분이 임야 상태이며, 일부 농경지, 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능(기호1,2,3,13,14,16,17,18), 불가능(기호4~12,15)하며 시내버스 정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,14 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 토지임야"임. 기호2,3 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 토지임야"임. 기호4 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 구거, 토지임야"임. 기호5,9,12,15 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호 6,8,10 : 부정형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호7 : 세장형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호11 : 삼각형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호13 : 삼각형상의 토지로서 현황 "자연림 및 토지임야"임. 기호16 : 부정형상의 토지로서 현황 "도로 등"으로 이용 중임. 기호17 : 부정형상의 토지로서 현황 " 자연림 및 일부 구거, 도로, 잡종지 등"으로 이용 중 임. 기호18 : 부정형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 구거, 답, 도로, 분묘, 토지임야 등"으 로 이용 중임.

인접 도로상태

인근으로 통과하는 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 일부 차량 접근 가능하나(기 호1,2,3,13,14,16,17,18) 일부는(기호4~12,15) 차량접근이 불가능하며 임도를 통하여 도보 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(소 250m이상 지역, 닭ㆍ오리ㆍ메추리 250~450m 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023 -12-14)(젖소ㆍ말 200~300m 지역, 양(염소)ㆍ사슴 200m이상 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용 산지<산지관리법> <기호2,11,13> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지 역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리 법>, 임업용산지<산지관리법> <기호3> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리 법> <기호4,17> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700 m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산 지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호5,6,8> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지 역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호7,9> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법> <기호10> 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이 상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산 지<산지관리법> <기호12> 농림지역(2024-10-14) , 일반철도, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호14> 농림지역(2024-10-14) , 일반철도, 가축사육제한구역(2023-12-14)(개 400m이상 지역 - (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호15> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호16> 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법 >, 준보전산지<산지관리법> <기호18> 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조.

공부와의 차이

기호4 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거" 임. 기호16 : 공부상 "임야" 이나 현황은 대부분 "도로 등" 임. 기호17 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거, 도로, 잡종지 등" 임. 기호18 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거, 답, 도로, 분묘 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 미상임. 2) 본건 기호1 토지상에는 잡동 구조물 및 폐기물 등이 소재하고 있음. 3) 기호3,17 토지상에는 조형물 등이 소재하고 있음.

물건 비고

분묘소재 여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경290 (3)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 산101

용도: 임야

감정가: 360,997,000원

토지면적: 27,769.00㎡ (약 8,400.07평)

토지지분: 27,769㎡ (약 8,400.07평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 고성군)

채권자 (일반정보): 고OOOOOOO (참고: 등기부상 경매 신청인은 고성군으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리에 소재하며, "피움힐링파크" 내에 위치합니다. 주변 지역은 대부분 임야 상태이며, 일부 농경지, 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성되어 있습니다. 피움힐링파크는 자연을 기반으로 한 문화예술, 워케이션, 워라밸 융복합 휴양시설을 목표로 하고 있으며, 미술관, 예술공원, 숙박시설 등을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 일부 필지(기호1,2,3,13,14,16,17,18)에 가능하나, 일부 필지(기호4~12,15)는 차량 접근이 불가능하며 임도를 통하여 도보 출입이 가능합니다. 인근으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 있으나, 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

본건은 자연경관이 뛰어난 지역에 위치하며, 다양한 관광지와 인접해 있습니다. 주요 관광지로는 설악산 국립공원, 화진포, 통일전망타워, 송지호 관망타워 등이 있으며, 해수욕장과 어촌체험휴양마을도 인근에 있습니다. 또한, '피움힐링파크' 내에 위치하여 문화예술 시설과의 연계성이 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 대부분 임야 및 자연림으로 이루어져 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 다만, 일부 필지는 현황 공부상 차이가 있으며, 구거, 도로, 잡종지 등으로 이용되고 있거나, 폐기물, 조형물 등이 소재하는 경우가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 고성군산림조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매물건의 등기부등본 상 모든 권리(근저당권, 지상권, 근저당권부채권질권, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 신청으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 김윤경 (1988-08-23)

* 소유권이전: 주식회사피움리조트 (2017-05-19, 매매)

* 을1: 근저당권, 고성군산림조합 (2017-05-19, 377,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정, 고성군산림조합 (2017-05-19) - 말소

* 을3: 근저당권, 정영호 (2017-05-19, 400,000,000원) - 말소

* 을4: 근저당권, 주식회사삼우산업건설 (2017-05-19, 1,200,000,000원) - 말소

* 을4-1: 4번근저당권부채권질권설정, 주식회사윈즈에프앤아이대부 (2023-12-26, 2,100,000,000원) - 말소

* 갑6: 압류, 속초세무서장 (2024-11-29) - 말소

* 갑7: 압류, 국민건강보험공단 (2024-11-29) - 말소

* 갑8: 가압류, 서울보증보험 (2025-01-17, 387,584,000원) - 말소

* 갑9: 임의경매, 고성군 (2025-09-25) - 말소 (경매 개시 결정)

* 갑11: 압류, 고성군(강원특별자치도) (2026-02-11) - 말소

총 등기부채권 총액: 2,364,584,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 분묘기지권은 등기부에 등재되지 않은 권리일 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 임야와 자연림으로 구성된 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 시설이나 상권 형성이 미미한 지역입니다. 인근에 "피움힐링파크"와 같은 관광 및 휴양 시설이 있으나, 이를 중심으로 한 상권 형성보다는 자연 환경을 활용한 관광 및 휴양 관련 서비스업이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로 대규모 상업 시설이나 편의 시설의 접근성은 다소 떨어집니다. 가장 가까운 편의 시설이나 상업 지구는 차량으로 이동해야 접근 가능하며, 이는 지역의 특성상 주로 농경지, 주택, 자연림 등이 혼재된 지역이기 때문입니다. 다만, "피움힐링파크" 내에 일부 편의시설이 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 교통 및 접근성

교통상황 섹션에서 기술되었듯이, 차량 접근성은 일부 제한적이며 대중교통 이용이 불편한 편입니다. 이는 생활 편의 시설 접근에도 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

본 물건은 고성군 죽왕면의 자연 녹지 지역에 위치하며, 주변 관광지로는 송지호, 가진해변, 통일전망대 등이 있습니다. 이처럼 아름다운 자연 환경을 자랑하지만, 도시 지역의 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건의 특이사항 및 주의사항에 "분묘기지권"이 명시되어 있으며, 분묘 소재 여부에 따라 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 토지를 사용함에 있어 제약이 될 수 있는 중요한 권리입니다. 분묘의 소재 여부는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

본건 토지 중 일부 필지는 공부상 "임야"이나 현황이 "구거", "도로 등", "잡종지 등", "답", "분묘" 등으로 이용되고 있어, 공부와의 차이에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획 상 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역에 해당하며, 다수의 가축사육제한구역(거리 및 규모 제한), 보전산지, 임업용 산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타 현황

기호1 토지에는 잡동 구조물 및 폐기물이 소재하고 있으며, 기호3,17 토지에는 조형물이 소재하고 있습니다. 이는 추가적인 처리 비용이나 관리의 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군의 자연 녹지에 위치한 임야로, "피움힐링파크"와 인접해 있어 자연환경과 휴양 시설과의 연계성을 기대할 수 있습니다. 그러나 차량 접근성이 일부 제한적이고 대중교통 이용이 불편하며, 분묘기지권의 존재 가능성, 현황과 공부상 차이, 다양한 토지이용 제한 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 또한, 주변 편의시설과의 거리가 다소 있어 생활 편의성은 낮을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연환경 및 관광지 인접성

본건이 위치한 고성군은 아름다운 동해안과 설악산 국립공원 등 천혜의 자연환경을 자랑하며, 다수의 관광지가 인근에 있어 자연 친화적인 투자 가치를 지닙니다. 특히 "피움힐링파크"와의 인접성은 향후 개발 가능성이나 연계 사업을 고려할 수 있는 요소입니다.

8.2. 광범위한 면적

총 27,769㎡(약 8,400.07평)의 넓은 면적은 향후 개발 시 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 지역의 개발 계획, 그리고 본건의 잠재적 리스크(분묘기지권, 토지 이용 제한 등)를 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 특히, 분묘기지권의 성립 여부 및 처리 비용, 현황과 공부상 차이에 따른 행정적 문제 등은 입찰가를 결정하는 데 중요한 요소가 될 수 있습니다. 따라서 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵다는 점을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.