나이스옥션 법원경매 속초 2025타경290 [2] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 산71-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "피움힐링파크" 내에 위치하며, 인근은 대부분이 임야 상태이며, 일부 농경지, 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능(기호1,2,3,13,14,16,17,18), 불가능(기호4~12,15)하며 시내버스 정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,14 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 토지임야"임. 기호2,3 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 토지임야"임. 기호4 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 구거, 토지임야"임. 기호5,9,12,15 : 사다리형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호 6,8,10 : 부정형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호7 : 세장형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호11 : 삼각형상의 토지로서 현황 "자연림"임. 기호13 : 삼각형상의 토지로서 현황 "자연림 및 토지임야"임. 기호16 : 부정형상의 토지로서 현황 "도로 등"으로 이용 중임. 기호17 : 부정형상의 토지로서 현황 " 자연림 및 일부 구거, 도로, 잡종지 등"으로 이용 중 임. 기호18 : 부정형상의 토지로서 현황 "자연림 및 일부 구거, 답, 도로, 분묘, 토지임야 등"으 로 이용 중임.

인접 도로상태

인근으로 통과하는 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 일부 차량 접근 가능하나(기 호1,2,3,13,14,16,17,18) 일부는(기호4~12,15) 차량접근이 불가능하며 임도를 통하여 도보 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(소 250m이상 지역, 닭ㆍ오리ㆍ메추리 250~450m 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023 -12-14)(젖소ㆍ말 200~300m 지역, 양(염소)ㆍ사슴 200m이상 지역(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용 산지<산지관리법> <기호2,11,13> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지 역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리 법>, 임업용산지<산지관리법> <기호3> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리 법> <기호4,17> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700 m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산 지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호5,6,8> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지 역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호7,9> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법> <기호10> 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 650m이상 지역 50,000마리이 상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산 지<산지관리법> <기호12> 농림지역(2024-10-14) , 일반철도, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호14> 농림지역(2024-10-14) , 일반철도, 가축사육제한구역(2023-12-14)(개 400m이상 지역 - (조례 확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(젖소ㆍ말 300m이상 지역 100마리 이상 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호15> 농림지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(2023-12-14)(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-12-14)(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> <기호16> 보전관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(닭ㆍ오리ㆍ메추리 450m에서 650m 지역 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법 >, 준보전산지<산지관리법> <기호18> 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지 참조.

공부와의 차이

기호4 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거" 임. 기호16 : 공부상 "임야" 이나 현황은 대부분 "도로 등" 임. 기호17 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거, 도로, 잡종지 등" 임. 기호18 : 공부상 "임야" 이나 현황은 일부 "구거, 답, 도로, 분묘 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 미상임. 2) 본건 기호1 토지상에는 잡동 구조물 및 폐기물 등이 소재하고 있음. 3) 기호3,17 토지상에는 조형물 등이 소재하고 있음.

물건 비고

- 일괄매각(지상의 미술품들은 매각에서 제외)하며 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)
- 목록4,6,8에 말소되지 않은 지상권설정등기(한국전력공사)가 존재하며, 목록4,6 토지상으로 고압선이 지나가고 목록8 지상에 목측상 철탑이 소재하고 있어 이를 감안하여 감정평가함.
- 목록3 지상에 소유자 미상의 미술품 1점이 있으며, 일부 축대가 쌓여 있고 토지 조성이 되어 있음.
- 목록4의 일부는 하천 및 콘크리트 바닥공사가 되어 있으며, 소유자 미상의 미술품 11점이 있음.
- 목록7 지상에 이동이 가능한 철골조 구조물이 있음.
- 목록16은 일부 포장 도로 및 토지 조성이 되어 있으며 소유자 미상의 미술품 1점 있음.
- 목록17의 일부는 포장 도로 및 토지 조성, 하천, 일부축대가 쌓여 있음, 소유자 미상의 미술품 2점 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 속초지원 2025타경290 (2)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 산71-5

용도: 임야

감정가: 696,431,800원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

1.2. 면적 및 용도

토지면적: 66,682.00㎡ (약 20,171.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "피움힐링파크" 내에 위치합니다. 주변 지역은 대부분 임야 상태이며, 일부 농경지, 농가주택 및 피움힐링파크 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 기호1,2,3,13,14,16,17,18번 토지의 경우 가능하나, 기호4~12,15번 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 인근으로 통과하는 폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 일부 차량 접근이 가능하며, 일부 지역은 임도를 통해 도보 출입이 가능합니다. 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

각 기호별 토지는 사다리형, 부정형, 삼각형, 세장형 등 다양한 형태를 띠고 있으며, 현황은 "자연림", "토지임야", "구거", "답", "도로 등", "잡종지", "분묘" 등 다양하게 이용 중입니다. 일부 토지는 포장 도로, 콘크리트 바닥 공사, 하천, 축대, 토지 조성이 되어 있으며, 소유자 미상의 미술품, 이동 가능한 철골조 구조물, 잡동 구조물 및 폐기물 등이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

등기부등본 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김상희 외 4명, 김미영 지분 이전, 주식회사 피움리조트 (매매)

* 말소기준권리: 2017년 5월 19일 접수된 고성군산림조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 말소 예정 권리: 을1 근저당권 이하의 을2(지상권), 을3(근저당권), 을3-1(근저당권부채권질권), 갑4(가압류), 갑5(임의경매), 갑6(압류) 등은 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액: 1,964,584,000원

3.2. 소멸되지 않는 권리

본건 감정평가서 요약 및 물건명세서상, 목록4,6,8 토지에 말소되지 않은 지상권 설정 등기(한국전력공사)가 존재하며, 해당 토지 위로 고압선이 지나가고 철탑이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 임차인에 대한 구체적인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

해당 물건지는 농림지역, 임야, 자연림 등으로 둘러싸인 전원 지역으로, 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 멉니다. 인근의 "피움힐링파크"와 같은 시설과의 연계성을 고려해 볼 수는 있으나, 일반적인 상업 시설로서의 가치는 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 생활 환경

주변은 대부분 자연림으로 이루어져 있으며, 농경지 및 농가주택이 산재해 있습니다. 차량 접근이 가능한 일부 지역을 제외하고는 대중교통 이용이 불편하며, 기본적인 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법적 문제

* 분묘기지권: 특이사항 및 특수물건정보에 분묘기지권이 언급되어 있으며, 분묘 소재 시 성립 여지가 있어 별도 확인이 필요합니다.

* 지상권 (한국전력공사): 목록4,6,8 토지에 말소되지 않은 한국전력공사 지상권이 존재하며, 고압선 및 철탑이 소재하고 있어 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 파악됩니다.

6.2. 현황 및 공부 상 차이

* 미술품: 목록3, 4, 16, 17번지에 소유자 미상의 다수 미술품이 소재하나, 매각에서는 제외됩니다.

* 토지 조성 및 구조물: 일부 토지는 축대, 토지 조성, 하천, 콘크리트 바닥 공사 등이 되어 있으며, 이동 가능한 철골조 구조물이 존재합니다.

* 폐기물 및 잡동 구조물: 기호1 토지상에 잡동 구조물 및 폐기물이 소재하고 있어 정리가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지는 공부상 "임야"이나, 현황은 "구거", "도로 등", "잡종지", "답", "분묘" 등으로 이용 중이어서 공부와 현황이 불일치합니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 대부분 농림지역, 보전산지, 임업용 산지 등으로 지정되어 있으며, 지역별로 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군의 광활한 임야 지역에 위치하며, "피움힐링파크" 인근이라는 지리적 특성이 있습니다. 그러나 말소되지 않는 한국전력공사의 지상권 설정 등기가 존재하고, 분묘기지권 가능성, 폐기물 및 구조물 소재, 공부와의 현황 불일치 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 농림지역 및 산지 관련 규제로 인해 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 임야 면적으로, 향후 토지 이용 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* "피움힐링파크" 인근이라는 지리적 위치를 활용한 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 말소되지 않는 지상권 등기 존재로 인해 현저히 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 해당 권리 인수에 대한 충분한 검토 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 696,431,800원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 위에 명시된 제반 리스크(특히 한국전력공사 지상권, 분묘기지권, 토지 이용 제한, 현황 불일치 등)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 관련 법규 검토, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 구체화될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.