나이스옥션 법원경매 속초 2025타경302 [3] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 가진리 산76-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건중 기호 1 ~ 기호 6 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 산북리 소재 '산북리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 산간 농촌지대임.

위치 및 주위환경

본건 토지 중 기호 7 ~ 기호 9 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 송정리 소재 '송정보건진료소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 순수 산림지대임.

위치 및 주위환경

본건 토지 중 기호 10 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 가진리 소재 '고성군 공설묘원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 자연림 등이 혼재하는 마을주변의 야산지대임.

위치 및 주위환경

본건 중 기호 11 토지는 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 '원암리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

인접지 통하여 도보로 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 다소 불편시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 다중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 ~ 3 토지는 북측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 자연림 상태이며, 기호 4 ~ 6 토지는 남측 하향 완경사지의 부정형 및 사다리형 토지로서 기호 4 및 기호 5 토지는 휴경지 상태이며, 기호 6 토지는 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 대체로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

대체로 서측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대의 사다리형 토지로서 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 국공유지를 경유하여 2차선의 아스팔트 포장도로에 접근 가능함.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'임.

인접 도로상태

본건의 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장된 현황 도로 개설되어 있음.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 보전산지, 임업용산지, <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함) 기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 임업용산지 기호 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 초지. 기호 4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함) 기호 5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상지역 50,000마리 이상(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 초지, <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함)임. 기호 6 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 임업용산지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지, 소하천구역(무식골천) 기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m지역 1,000~3,000마리 미만(조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지. 기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상(조례확인요), 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m지역 1,000~3,000마리 미만(조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 11 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리 이상(조례확인요)) 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 10 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m지역 (조례확인요)), 제한보호구역(제한보호구역), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 4 토지 상에 후첨하는 '사진'과 같이 창고용 컨테이너박스 1 동이 소재하나, 철거 및 이동이 용이한바, 경매 진행시 참고 바람.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨하는 사진과 같이 관정 1기가 소재함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 3 토지의 공부상 지목은 '도로'이나, 현황 자연림 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골지붕(현, 아스팔트 슁글지붕 등) 단층 건으로서 외 벽 : 목재싸이등 마감 등 내 벽 : 벽지 및 판넬, 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

주택 및 창고용 건물로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

분묘소재 여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경302 (3)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 가진리 산76-1

용도: 임야

감정가: 120,528,000원

토지면적: 1488.00㎡ (약 450.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (임야)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박

1.1. 입지조건

1.1. 1.소재지및주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 가진리에 위치한 임야입니다.

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지 중 일부(기호 1~6)는 고성군 거진읍 산북리 '산북리 마을회관' 남서측 근거리에 있으며, 주위는 자연림, 농경지가 혼재된 산간 농촌지대입니다.

또 다른 일부(기호 7~9)는 고성군 거진읍 송정리 '송정보건진료소' 남동측 인근에 위치하며, 순수 산림지대입니다.

기호 10 토지는 고성군 거진읍 가진리 '고성군 공설묘원' 북서측 인근에 있으며, 마을 주변 야산지대로 농경지와 자연림이 혼재되어 있습니다.

마지막으로 기호 11 토지는 고성군 토성면 원암리 '원암리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.

최근 뉴스 보도에 따르면, 죽왕면 가진리에 목재문화체험장 건립 계획이 있습니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지는 인접지를 통해 도보로 접근이 가능하며, 제반 차량 접근도 가능합니다.

하지만 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때, 대중교통 사정은 다소 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다.

7번 국도 접근성이 양호한 편이나, 대중교통 이용은 상대적으로 불편한 지역입니다.

1.1. 3.토지이용상태및형상

토지의 형상은 대체로 필지별 부정형 또는 사다리형이며, 대부분 북측, 남측, 북동측, 서측 하향 완경사지로 이루어져 있습니다.

이용 상태는 대체로 자연림 상태이며, 일부는 휴경지 상태로 확인됩니다. 기호 11 토지는 주거용 건물의 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.1. 4.토지이용계획및제한상태

본건 토지는 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되고 있습니다.

주요 용도지역으로는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역이 혼재되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(개, 닭/오리/메추리, 돼지 등 세부적인 거리 및 마리 수 제한은 조례 확인 필요), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역이 지정되어 있습니다.

보전산지, 임업용산지, 초지, 준보전산지가 포함되어 있으며, 일부 필지는 건축법상 도로로 이용되는 부분도 있습니다.

추가로, 소하천구역(무식골천)으로 지정된 필지도 있습니다.

1.1. 5.인접도로상태

본건의 남서측으로는 국공유지를 경유하여 2차선의 아스팔트 포장도로에 접근 가능합니다.

하지만 일부 필지는 지적도상 '맹지'로 확인되며, 다른 일부 필지는 동측 또는 남동측으로 로폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장된 현황 도로에 접하거나 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 박봉준(채권자 박 와 동일인으로 추정)의 근저당권(을3)이며, 채권 최고액은 960,000,000원입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 1996년 4월 2일 접수된 김창천 명의의 소유권이전(매매, 갑1)이 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권설정공동담보목록, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 960,000,000원입니다.

1.2. 2.임차인현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 임대관계가 미상이므로 세심한 확인이 필요합니다.

1.2. 3.권리분석결과

본건의 경우, 말소기준권리인 근저당권(을3) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

소유권이전(갑1)은 매각과 무관하게 존재하며, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라는 기재가 있으나, 뒤따르는 비고란에서 '분묘소재 여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)'라고만 언급되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 분묘기지권과의 연관성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 전반적으로 자연림과 농경지가 혼재하는 산간 농촌 또는 야산지대입니다.

주요 편의시설이나 상업 시설이 밀집한 지역이라기보다는, 인근 마을의 생활권 및 지역적 특성을 반영하는 환경입니다.

가진항 등 어촌 마을이 인근에 위치하여 수산물 관련 소비가 이루어지나, 광범위한 상권의 활성화 정도는 낮은 편입니다.

최근 죽왕면 가진리에 목재문화체험장이 건립될 예정이며, 고성군 차원에서는 동해안 관광 개발 사업이 활발히 추진되고 있어 향후 지역 상권 변화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 '산북리 마을회관', '송정보건진료소', '고성군 공설묘원' 등이 위치하고 있습니다.

주요 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 차량으로 이동하여 인근의 거진읍 또는 토성면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 다소 불편하다는 점을 고려할 때, 차량을 보유하고 있는 것이 생활에 편리할 것으로 예상됩니다.

인근 가진항에는 싱싱한 활어회를 즐길 수 있는 식당들이 있으며, 가족 단위 피서객이 찾는 곳이기도 합니다.

또한, 송지호, 화진포 등 자연 관광지와 해변이 가까이 있어 여가 활동에 유리합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.분묘기지권

가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권 성립 가능성입니다.

제공된 정보에 따르면, 분묘의 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘가 위치한 토지의 이용 및 개발에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용제한

다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따릅니다.

또한, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 산지 관련 규제도 적용됩니다.

1.5. 3.접근성및도로상태

일부 필지는 지적도상 맹지이거나, 도로와의 접촉면이 협소하여 토지 활용 및 접근에 어려움이 있을 수 있습니다.

또한, 완경사지의 토지 형상은 토지의 활용성을 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 4.기타

공부상 지목이 '도로'이나 현황 '자연림' 상태인 필지(기호 3)가 있어, 현황과 공부상 차이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

매각물건명세서 상 '지상권개요:'라는 모호한 기재가 있어, 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

인근 가진항에 쓰레기 방치로 인한 민원이 제기된 사례가 있어, 지역 환경 관리에 대한 주의가 필요합니다.

또한, 고성군에서 추진 중인 대규모 해양관광 복합지구 조성사업과 관련하여 환경 훼손 및 안전 문제에 대한 비판적 시각도 존재합니다.

1.6. 종합의견

본건은 강원도 고성군에 위치한 임야로서, 다수의 필지가 자연림 및 농경지로 구성되어 있습니다. 감정가는 1억 2052만 8천원이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

권리관계는 말소기준권리 하에 있어 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상 및 분묘기지권 성립 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재합니다.

입지적으로는 차량 접근은 가능하나 대중교통이 불편하며, 다양한 토지 이용 제한 사항과 경사지, 맹지 가능성 등으로 인해 토지 활용에 제약이 많습니다.

최근 지역 개발 계획이 추진되고 있으나, 주변 환경 및 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 투자 가치 판단 시 분묘기지권 관련 확인 및 토지 이용 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 지역 개발 잠재력: 고성군은 동해안 지역 개발 계획에 따라 향후 관광 및 레저 인프라 확충 등 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

* 자연환경: 풍부한 자연 경관은 전원생활, 주말 농장, 자연 휴양 시설 등 관련 토지 활용의 잠재력을 제공합니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 임야로서 제시된 감정가 대비 토지 면적이 상당하여, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 기반이 될 수 있습니다 (단, 리스크 요인 감안 필요).

1.8. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 120,528,000원을 기준으로 하되, 언급된 잠재적 리스크(특히 분묘기지권, 토지 이용 제한, 접근성)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대관계 미상이라는 점을 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~90% 수준에서 시작가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 잠정적인 금액이며, 현장 조사, 분묘 확인, 관련 법규 검토 등 철저한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 권리 분석, 현장 확인 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.