나이스옥션 법원경매 속초 2025타경302 [4] 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 7-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건중 기호 1 ~ 기호 6 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 산북리 소재 '산북리 마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 산간 농촌지대임.

위치 및 주위환경

본건 토지 중 기호 7 ~ 기호 9 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 송정리 소재 '송정보건진료소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 등이 혼재하는 순수 산림지대임.

위치 및 주위환경

본건 토지 중 기호 10 토지는 강원특별자치도 고성군 거진읍 가진리 소재 '고성군 공설묘원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 자연림 등이 혼재하는 마을주변의 야산지대임.

위치 및 주위환경

본건 중 기호 11 토지는 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 '원암리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

인접지 통하여 도보로 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 다소 불편시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 다중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 ~ 3 토지는 북측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 자연림 상태이며, 기호 4 ~ 6 토지는 남측 하향 완경사지의 부정형 및 사다리형 토지로서 기호 4 및 기호 5 토지는 휴경지 상태이며, 기호 6 토지는 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 대체로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

대체로 서측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대의 사다리형 토지로서 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 국공유지를 경유하여 2차선의 아스팔트 포장도로에 접근 가능함.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'임.

인접 도로상태

본건의 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장된 현황 도로 개설되어 있음.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 보전산지, 임업용산지, <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함) 기호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 임업용산지 기호 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 초지. 기호 4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함) 기호 5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상지역 50,000마리 이상(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m지역 1,000마리 미만 (조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 초지, <추가기재사항> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함)임. 기호 6 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 제한보호구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 보전산지, 임업용산지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지, 소하천구역(무식골천) 기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m지역 1,000~3,000마리 미만(조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지. 기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리이상 (조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 1,000m이상 지역 3,000마리 이상(조례확인요), 가축사육제한구역(돼지 700m에서 1,000m지역 1,000~3,000마리 미만(조례확인요)), 제한보호구역, 보전산지, 임업용산지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 11 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 650m이상 지역 50,000마리 이상(조례확인요)) 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 10 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 400m이상 지역 - (조례확인요)), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 450m에서 650m지역 (조례확인요)), 제한보호구역(제한보호구역), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 4 토지 상에 후첨하는 '사진'과 같이 창고용 컨테이너박스 1 동이 소재하나, 철거 및 이동이 용이한바, 경매 진행시 참고 바람.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨하는 사진과 같이 관정 1기가 소재함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 3 토지의 공부상 지목은 '도로'이나, 현황 자연림 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골지붕(현, 아스팔트 슁글지붕 등) 단층 건으로서 외 벽 : 목재싸이등 마감 등 내 벽 : 벽지 및 판넬, 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

주택 및 창고용 건물로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경302 (4)

소재지: 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 7-12 (신주소: 강원특별자치도 고성군 용원로 508-69)

용도: 단독주택

감정가: 331,321,380원

토지면적: 1014.00㎡ (약 306.74평)

건물면적: 104.26㎡ (약 31.53평)

건물구조: 경량철골구조 (경량철골지붕, 단층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO (경매 신청인으로 추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재, '원암리 마을회관' 북동측 근거리에 위치.

* 주위환경: 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대.

* 도로상태: 남서측으로 국공유지를 경유하여 2차선 아스팔트 도로 접근 가능. 남동측으로 로폭 약 3미터 내외 도로 접함. 지적도상 일부 맹지 사항 있음 (기호 4).

* 교통상황: 인접지로 도보 접근 가능. 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편하거나 보통 수준으로 판단됨. 차량 접근은 가능함.

* 토지 형태 및 이용: 전반적으로 남동측 하향 완경사지대의 사다리형 토지. 주거용 건물 부지로 이용 중. 일부 필지는 자연림, 휴경지 상태.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 14일자 고성군산림조합 근저당 (을3, 을1)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 경매로 인해 소멸됨. (박봉준 근저당, 박봉준 임의경매 등)

* 인수되는 권리: 원칙적으로 말소기준권리보다 앞선 권리가 없으므로, 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보임. (다만, 등기사항 일부 누락 가능성 또는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 '미상'으로 파악됨.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정되나, 보증금/차임이 미상인 경우에도 주의가 필요함. (혹시 모를 채무 인수 또는 명도 저항 가능성)

* 특수 권리 사항: 공동담보 물건임.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 강원도 고성군의 농촌 지역 내 단독주택으로, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있음.

* 주변은 자연림, 농경지 등이 혼재된 산간 농촌지대이므로, 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됨.

* 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 상세한 시세 분석은 불가함.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용은 다소 불편하며, 자가용을 이용한 접근이 편리할 것으로 보임.

* 편의시설: 인근 마을회관 등이 있을 수 있으나, 대형 편의시설이나 문화 시설은 인접 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설에 대한 정보는 명시되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 원거리 통학 가능성 있음.

* 자연환경: 산림, 농경지 등이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 대중교통 이용이 불편하여 차량이 없는 거주자는 생활에 불편을 겪을 수 있음.

* 주변 개발 제한: 농림지역, 보전산지 등 토지이용계획상 개발에 제약이 있을 수 있으며, 가축 사육 제한 구역, 군사 보호 구역 등이 포함되어 있어 건축 및 토지 활용에 일부 제한이 따를 수 있음. (예: 산북리, 송정리, 가진리 일부 토지)

* 토지 형상 및 지목: 일부 필지는 자연림 상태이거나 지목이 '도로'이나 현황은 자연림으로 이용되는 등 공부와의 차이가 있어 활용에 주의가 필요함. (기호 3 토지)

* 맹지 가능성: 일부 토지(기호 4)는 지적도상 '맹지'로, 건축이나 활용 시 진입로 확보에 문제가 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 경매 대상에 포함되어 있으나, 컨테이너 박스, 관정 등은 철거 및 원상 복구 비용 발생 가능성 있음.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 보증금/차임 미상 임차인 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 물건도 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 해당 물건의 매각이 다른 담보물의 처리에도 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 고성군 토성면 원암리 소재 단독주택으로, 감정가는 3억 3천여만 원 수준입니다. 토지 약 307평, 건물 약 31.5평 규모입니다.

* 주변은 농촌 지대로서 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 토지이용계획상 제한사항(농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등)과 일부 맹지, 공부와의 차이(지목 vs 현황), 제시외 건물 등의 사항은 물건 활용 시 고려해야 할 요소입니다.

* 상권 분석 및 주변 시세 자료가 부족하여 정확한 시장 가치 판단에는 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하의 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 개발 가능성 (제한적): 계획관리지역으로 지정된 일부 토지의 경우, 향후 규제 완화 시 활용 가치 상승 가능성 (단, 현재 농림지역, 보전산지 등 제약 많음).

* 가성비: 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있음 (현 시세 미반영).

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 주변 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건에 대한 매매/임대 시세 데이터가 누락되어 있습니다.

* 본 물건은 농림지역, 보전산지 등 개발 제한이 많은 지역에 위치하며, 대중교통이 불편하다는 점을 감안해야 합니다.

* 따라서, 상세한 현장 조사 및 주변 부동산 시장 조사를 통해 실질적인 가치를 파악한 후, 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가 331,321,380원을 기준으로, 권리상의 안전성과 물건의 제약 사항들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 예상가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 형성될 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.