나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6330 [1] 경기도 양평군 강하면 성덕리 산6-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공감정 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 성덕리 소재 "성덕2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대로 일부 농경지, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 정류장까지의 거리, 운행빈도 등을 감안하면 대중교통여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로 하단부에는 축대로 평지조성하여 제시외건물, 콘테이너 등이 소재하며, 상단부는 완경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지로 인접토지를 통해 접근하나, 통행 권원 등은 별도 확인을 요함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 "임야"이나 일부에 "제시외건물, 콘테이너 창고 등의 부지"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 기 타 : 본건 토지와 인접지의 지적경계가 불분명하여 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-지적상 맹지임.
-본건 지상의 수목(자연림), 울타리, 조경수 등은 토지에 포함된
가격임.
-목록 1, 2 지상의 제시외 건물(감정서 ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 매각 제외이며,
최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경6330 (1) 사건번호의 경기도 양평군 강하면 성덕리 산6-12 소재 임야 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6330 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 성덕리 산6-12

용도: 임야

감정가: 120,852,000원

토지면적: 1119.00㎡ (약 338.5평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 장OO

특이사항: 공유물분할 경매, 토지만 매각, 법정지상권, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (성립여부 불분명)

주의사항: 일괄매각 (본건은 토지만 매각 대상이나, 물건명세서에 일괄매각으로 표기되어 있음), 지적상 맹지, 본건 지상의 수목(자연림), 울타리, 조경수 등은 토지에 포함된 가격이며, 제시외 건물(감정서 ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임.

물건명세서 작성일: 2026-05-20

1.2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 강하면 성덕리 소재 "성덕2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대로 일부 농경지, 전원주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주위환경: 자연 녹지 위주의 임야 및 농경지, 전원주택 등이 혼재하는 조용한 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형 완경사지로, 하단부는 축대로 평지화되어 제시외 건물 및 콘테이너 등이 소재하며, 상단부는 완경사지의 자연림 상태입니다. 공부상 지목은 임야이나, 일부는 제시외 건물 및 콘테이너 창고 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적상 맹지이며, 인접 토지를 통해 접근 가능하나 통행 권원은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m, 350m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매 절차에 따라 진행됩니다.

* 매각 조건: 토지만 매각 대상입니다.

* 말소기준권리: 2024-11-05 접수된 장기석 권리의 임의경매 개시 결정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 등기부 현황:

* 갑1: 2009-11-10 ㈜광성 공유자전원지분전부이전

* 갑2: 2010-06-03 참빛영농조합법인 소유권일부이전

* 갑6: 2010-11-29 함은석 3번함형우지분전부이전

* 갑7: 2010-12-29 참빛영농조합법인 1번㈜광성지분전부이전

* 갑11: 2015-05-04 신유진 4번유호석지분전부, 6번함은석지분전부, 7번참빛영농조합법인지분전부이전 (수원지방법원여주지원 2014가단8082 판결)

* 갑15: 2024-11-05 장기석 임의경매 (말소기준권리)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 자연 녹지 및 농경지가 위주이며 전원주택이 산재한 지역으로, 대규모 상업시설이나 편의시설의 접근성은 상대적으로 낮은 편입니다.

* 주변 환경: 성덕2리마을회관이 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전원주택 및 농경지, 임야 지대가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양평군 내 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 불법 성토 및 폐기물 매립 의혹 등 환경 관련 이슈가 보도된 사례가 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

* 개발 잠재력: 지역적인 개발보다는 자연 환경을 활용한 전원생활 또는 주말 주택 부지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 편의시설: 인근 마을회관 근처에 편의점, 소규모 슈퍼마켓 등 기본적인 생활 편의시설이 소재합니다. 양평 시내까지는 차량으로 이동 가능합니다.

* 주변 환경: 자연 경관이 좋은 지역으로, 계곡이나 산 등을 접할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적상 맹지이므로, 인접 토지의 통행로 확보 및 통행 권원에 대한 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

* 법정지상권: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 토지의 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 매각 제외 건물: 감정서 상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 매각 대상에서 제외되므로, 현 상태로 명도 진행 시 불필요한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 이러한 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받는 상황입니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다양한 법적 규제로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 2,000m 및 350m 이내에 가축사육제한구역이 존재하여, 해당 지역에서의 축산업 영위 시 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 임의경매로 나온 토지 매각 물건으로, 양평군 강하면 성덕리의 자연 녹지 지역에 위치한 임야입니다. 감정가는 1억 2천여만원이며, 토지면적은 약 338.5평입니다.

주위 환경은 전원주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 조용한 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 지적상 맹지라는 점, 인접 토지를 통한 접근 권원 확인의 필요성, 그리고 무엇보다 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 지적 경계의 불분명함과 다수의 공법상 이용 제한도 고려해야 할 사항입니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물은 소유권 이전 후 철거 또는 협의가 필요하며, 이로 인해 현재의 최저매각가격이 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 법정지상권 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 복잡한 지분 관계가 정리되는 과정에 있는 물건으로, 권리 관계 명확화 시 활용 가치가 상승할 수 있습니다.

* 자연 녹지 지역: 양평의 자연 환경을 활용한 주말 주택, 전원생활 등 힐링 목적의 투자에 관심을 가질 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 맹지 및 법정지상권 문제 해결, 토지 이용 제한 완화 또는 해소 등 추가적인 노력을 통해 가격 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 120,852,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 비용.

* 법정지상권이 성립할 경우, 해당 건물 철거 또는 사용료 지불에 따른 추가 비용.

* 지적 경계 불분명 해소를 위한 측량 비용 및 예상되는 분쟁 해결 비용.

* 매각 제외되는 제시외 건물의 철거 비용.

* 보전관리지역, 준보전산지 등 토지 이용 제한으로 인한 활용 가치 하락분.

* 인근 지역 유사 토지 실거래가 및 현재 시장 상황.

위 사항들을 고려할 때, 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 본건의 제반 리스크를 감안하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근 이 필요하며, 반드시 사전 현장 답사 및 법률 전문가와 상담 후 입찰가를 결정 하시기 바랍니다. 현재 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.