나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6576 [1] 경기도 이천시 설성면 제요리 726 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 설성면 행죽리 소재 <설성초등학교> 북동측 및 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 창고, 목장용지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 또는 본건 인접지까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 평탄한 태양광발전소부지로 이용중임.

2) 기호 2 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 태양광발전소부지로 이용중임.

3) 기호 3 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 토지임야로 이용중인바, 일부는 "행죽리 산23-8 번지" 상의 분묘에 걸쳐 있는 것으로 보여지나 면적이 미미하여 인근 분묘와의 경계가 불분명한바, 정확한 경계 및 용도는 추후 측량 등을 통해 판단하여야 할 것으로 보여짐.

4) 기호 4 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 비포장 도로임.

인접 도로상태

1) 기호 1 : 본건 남측으로 노폭 약 2 미터 내외의 비포장도로에 접함.

2) 기호 2 : 비포장도로로 이용중인 기호 4 토지를 포함하여 본건 남측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로에 연결됨.

3) 기호 3 : 지적상 맹지임.

4) 기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

2) 기호 2,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

3) 기호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 기호 1,2 토지 지상에 소유자미상의 태양광발전설비가 소재함.

공부와의 차이

1) 기호 1,2 : 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황 "태양광발전소부지"임.

2) 기호 3 : 공부상 지목은 "임야"이나 현황 토지임야로 이용중인바, 일부는 "행죽리 산23-8 번지" 상의 분묘에 걸쳐 있는 것으로 보여지나 면적이 미미하여 인근 분묘와의 경계가 불분명한바, 정확한 경계 및 용도는 추후 측량 등을 통해 판단하여야 할 것으로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

-태양광발전소부지로 이용중이며, 소유자 미상의
매각외 태양광발전설비가 소재함.
-매각외 태양광발전설비 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경6576 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 7210.00㎡ (약 2181평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 598,430,000원

1.3. 매각 대상 및 토지 용도

매각대상: 토지매각

용도: 잡종지 (현황: 태양광발전소부지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

소재지: 경기도 이천시 설성면 제요리 726

주위 환경: 단독주택, 창고, 목장용지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역이며, 설성초등학교 북동측 및 북측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

교통: 본건 또는 본건 인접지까지 대체로 차량 출입이 가능하며, 인근 지역 버스정류장과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용은 대체로 다소 불편합니다.

도로:

* 기호 1: 본건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접합니다.

* 기호 2: 비포장도로로 이용 중인 기호 4 토지를 포함하여 본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 연결됩니다.

* 기호 3: 지적상 맹지입니다.

* 기호 4: 본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

이천시 설성면 지역에서 소각장, 화장장 등 혐오시설 건립 관련 갈등이 지속적으로 있었던 것으로 나타났습니다. 그러나 본건 소재지인 제요리 726번지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요 (말소기준, 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 갑15 (가압류, 신용보증기금, 659,265,627원)

매각으로 소멸되는 채권:

* 갑14: 강제경매 (신한은행, 100,000,000원)

* 갑16: 압류 (김천세무서장)

* 갑17: 압류 (이천시)

* 갑18: 압류 (김천시)

등기부채권 총액: 659,265,627원

3.2. 인수되는 권리 상세 (지상권)

* 을구 7번: 지상권설정등기 (2021. 5. 11. 등기, 솔라원일호주식회사).

목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위 토지의 전부.

존속기간: 2021년 5월 3일부터 20년.

이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 기타 권리 (분묘기지권)

* 기호 3 토지는 "행죽리 산23-8 번지" 상의 분묘에 걸쳐 있는 것으로 보이나, 면적이 미미하고 인근 분묘와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 용도는 추후 측량 등을 통해 판단해야 합니다. 분묘기지권의 존재 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상입니다.

4. 상권분석 (주어진 정보 기반)

4.1. 지역 특성 및 용도

본건은 단독주택, 창고, 목장용지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 대체로 보통시됩니다.

4.2. 토지 이용 현황

* 기호 1, 2: 부정형 토지로, 인접 도로 대비 대체로 평탄하거나 완경사이며, 현재 태양광발전소 부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황은 "태양광발전소부지"입니다.

* 기호 3: 부정형 토지로, 인접 도로 대비 대체로 완경사이며 임야로 이용 중입니다. 일부 분묘에 걸쳐 있습니다. 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "토지임야"입니다.

* 기호 4: 부정형 토지로, 인접 도로 대비 대체로 완경사이며 비포장 도로입니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호 1: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(1286부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

* 기호 2, 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(1286부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

* 기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(1286부대), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역.

5. 생활정보 (주어진 정보 기반)

5.1. 주변 편의시설 (교육 시설)

* 설성초등학교 북동측 및 북측 인근에 위치합니다.

5.2. 대중교통 접근성

* 인근 지역 버스정류장과의 거리를 감안할 때 대중교통 이용은 대체로 다소 불편한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수

* 을구 7번 지상권(2021.05.11. 설정, 20년 존속)이 매수인에게 인수되므로, 토지 사용 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 매각 외 태양광 설비

* 본건 토지 지상에 소유자 미상의 태양광발전설비가 소재하며, 이는 매각 대상이 아닙니다. 이 설비로 인해 가격이 제한받으며, 향후 철거 또는 관리 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 분묘기지권

* 기호 3 토지에 분묘가 걸쳐 있는 것으로 보이며, 이로 인해 분묘 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 맹지 및 도로 문제

* 기호 3 토지는 지적상 맹지이며, 다른 기호 토지들의 도로 접면 역시 폭이 좁거나 비포장 상태로 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 기타 이슈

* 임대관계가 미상이므로, 별도 임차인이 있을 경우 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 인수 보증금 합계 0원).

* 현황(태양광발전소부지, 임야)과 공부상 지목(잡종지, 임야) 간 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 설성면 제요리에 소재한 7210㎡ (약 2181평)의 넓은 면적의 토지로, 현재 태양광발전소 부지로 이용 중입니다. 감정가는 598,430,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 선순위 지상권, 소유자 미상의 태양광발전설비의 존재, 분묘기지권 및 맹지, 협소한 도로 등 복합적인 권리 관계와 이용상태로 인해 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 대중교통 접근성은 다소 불편하며, 주변 지역은 농경지, 임야, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 7210㎡ (약 2181평)의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 태양광 발전소 부지 현황: 현재 태양광 발전소 부지로 이용 중이며 관련 설비 일부가 소재하는 점은 향후 활용 가능성 측면에서 고려될 수 있습니다.

* 관리 지역: 생산관리지역 및 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 598,430,000원

인수되는 권리: 을구 7번 지상권 (20년 존속, 2021.05.03. 시작)

매각 외 물건: 소유자 미상 태양광발전설비

기타 고려사항: 분묘기지권, 맹지, 도로 조건, 복잡한 권리관계.

상기 제반 리스크 요인 및 인수되는 권리, 매각 외 물건의 존재 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통해 태양광 설비의 현재 상태 및 활용 가능성, 지상권의 실제적 제약 범위, 분묘기지권의 정확한 위치 및 범위 확인, 그리고 주변 시세 조사가 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 정밀한 산정이 어려우나, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 40%~60% 범위 내에서 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.