나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6576 [2] 경기도 이천시 설성면 행죽리 127-7 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 설성면 행죽리 소재 <설성초등학교> 북동측 및 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 창고, 목장용지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 또는 본건 인접지까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 평탄한 태양광발전소부지로 이용중임.

2) 기호 2 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 태양광발전소부지로 이용중임.

3) 기호 3 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 토지임야로 이용중인바, 일부는 "행죽리 산23-8 번지" 상의 분묘에 걸쳐 있는 것으로 보여지나 면적이 미미하여 인근 분묘와의 경계가 불분명한바, 정확한 경계 및 용도는 추후 측량 등을 통해 판단하여야 할 것으로 보여짐.

4) 기호 4 : 부정형의 토지로 인접도로 대비 대체로 완경사진 비포장 도로임.

인접 도로상태

1) 기호 1 : 본건 남측으로 노폭 약 2 미터 내외의 비포장도로에 접함.

2) 기호 2 : 비포장도로로 이용중인 기호 4 토지를 포함하여 본건 남측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로에 연결됨.

3) 기호 3 : 지적상 맹지임.

4) 기호 4 : 본건 남측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

2) 기호 2,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

3) 기호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 기호 1,2 토지 지상에 소유자미상의 태양광발전설비가 소재함.

공부와의 차이

1) 기호 1,2 : 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황 "태양광발전소부지"임.

2) 기호 3 : 공부상 지목은 "임야"이나 현황 토지임야로 이용중인바, 일부는 "행죽리 산23-8 번지" 상의 분묘에 걸쳐 있는 것으로 보여지나 면적이 미미하여 인근 분묘와의 경계가 불분명한바, 정확한 경계 및 용도는 추후 측량 등을 통해 판단하여야 할 것으로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각
-목록 2 태양광발전소부지로 이용중이며, 소유자 미상의
매각외 태양광발전설비가 소재함.
-목록 2 매각외 태양광발전설비 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-목록 3 일부는 '행죽리 산23-8번지' 상 분묘와의 경계가
불분명한 바, 정확한 경계 및 용도는 추후 측량등을 통해
판단하여야 할 것 으로 보여짐.
-목록 3 지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6576 (2)

소재지: 경기도 이천시 설성면 행죽리 127-7

용도: 잡종지 (현황: 태양광발전소부지, 임야)

감정가: 393,184,200원

토지면적: 4,331.00㎡ (약 1,310.0평)

토지지분: 4,262.2㎡ (약 1,289.3평)

건물면적: 0㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 이천시 설성면 행죽리 소재 설성초등학교 북동측 및 북측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 창고, 목장용지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임.

* 전반적인 입지 여건은 대체로 보통 수준임.

1.2. 2.교통상황

* 차량 출입은 대체로 가능함.

* 인근 버스 정류장과의 거리를 감안할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

1.2. 3.토지 현황

* 기호 1, 2: 부정형 토지로, 인접 도로 대비 대체로 평탄하거나 완경사지이며 태양광발전소 부지로 이용 중임.

* 기호 3: 부정형 토지로, 완경사지 임야임. 일부는 인근 분묘와 경계가 불분명하며, 정확한 경계 및 용도는 측량 필요. 지적상 맹지임.

* 기호 4: 부정형 토지로, 완경사지이며 비포장 도로로 이용 중임.

1.2. 4.인접 도로 상태

* 기호 1: 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장 도로에 접함.

* 기호 2: 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 연결됨 (기호 4 토지 포함).

* 기호 3: 지적상 맹지임.

* 기호 4: 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 11월 18일 신용보증기금의 가압류 (갑13)임.

1.3. 2.인수되는 권리

* 을구 9번 지상권설정등기 (2021년 5월 11일 등기, 솔라원일호주식회사)는 매수인에게 인수됨. 존속기간은 20년임.

1.3. 3.소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 등기부상 권리(갑12, 갑14, 갑15, 갑16 등)는 매각으로 소멸됨.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인 현황: 보고서에 임차인 정보는 기재되어 있지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

1.4. 상권분석

* 본건은 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 주변에 단독주택 및 창고 등이 분포함.

* 이천시 설성면 행죽리 일대에 물류센터 신축과 관련된 개발이 일부 진행된 사례가 있음.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설 위주로 형성되어 있으며, 일부 토지 이용 제한이 있는 지역임.

1.5. 생활정보

* 주요 근린 시설: 설성초등학교가 북동측 및 북측 인근에 위치함.

* 편의시설: 주변 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 소규모 상점 및 마을 단위 편의시설이 있을 것으로 예상됨. 장천리 일대의 경우 농협, 하나로마트 등이 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치함.

* 군사시설: 본건 토지는 제한보호구역(1286부대)에 포함되어 있어 군사시설과의 근접성이 있음을 확인할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지 관련 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 맹지 (기호 3): 기호 3 토지는 지적상 맹지로, 도로 접근에 제약이 있을 수 있으며, 측량을 통한 정확한 경계 확인이 필요함.

* 분묘: 기호 3 토지 일부가 인근 분묘와 경계가 불분명하게 걸쳐 있어, 추후 분묘 관련 분쟁 또는 처리에 따른 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 매각 외 태양광발전설비: 기호 1, 2 토지 지상에 소유자 미상의 태양광발전설비가 소재하며, 이로 인해 매각 가격에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 2.권리 관련 리스크

* 선순위 지상권: 을구 9번 지상권은 매수인에게 인수되므로, 해당 지상권의 내용(목적, 존속기간 등)을 명확히 파악하고 인수해야 함. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

1.6. 3.이용 제한

* 본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(1286부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 준보전산지(기호 3) 등 다양한 토지 이용 규제를 받음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 이천시 설성면의 태양광발전소 부지로 이용 중인 토지 일부 지분 경매 물건임.

* 주변 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 교통이 다소 불편한 편임.

* 권리상 선순위 지상권이 인수되며, 지분 매각, 맹지, 분묘, 소유자 미상 태양광 설비 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있음.

* 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 태양광발전소 부지로 이용 중인 토지로서, 신재생 에너지 관련 사업에 관심 있는 투자자에게는 잠재력이 있을 수 있음.

* 토지 이용 규제가 다양하나, 관리 지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성이 있을 수 있음 (단, 리스크 요인 고려).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 393,184,200원

* 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 선순위 지상권 인수, 맹지, 분묘, 소유자 미상 태양광 설비 소재 등 상당한 리스크 요소를 가지고 있음.

* 특히 지상권 인수와 지분 매각으로 인한 토지 활용 제약은 가격에 부정적인 영향을 미칠 것으로 판단됨.

* 리스크 요인, 향후 활용 가능성, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요함.

* 이천시 설성면 행죽리 일대의 토지 시세는 평당 약 16만원에서 22만원 수준으로 파악됨.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 개별적인 현장 조사와 권리 분석에 따른 추가적인 검토가 필요함.

* 현장 방문을 통해 정확한 상태 파악 후 최종 입찰가 결정 권장.

* (참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.