나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39156 [1] 경기도 여주시 산북면 상품리 418-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2024.09.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 산북면 상품리 소재 ‘산북면사무소’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 노변을 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체적으로 사다리형의 완경사 내지 평지의 토지로 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유통형), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(20
18-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 후첨 지적도와 같이 제시외 물건(ㄱ)이 소재하며, 제시외 물건의 용도, 구 조, 규격, 면적 등은 현장조사시 목측, 실측 등 조사된 사항에 의하였으며, 이에 대한 가격을 "토지·건물 감정평가명세표’에 기재하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(2) [상품리 418-3] 연와조 철근콘크리트지붕 2층건으로서,
- 외벽 : 벽돌붙임 및 일부 건축용 판넬붙임 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합되어 있는 것으로 분석되는 데크(방부목), 외부수도, 울타리, 2층 발코니 샤시 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물에는 후첨 지적도와 같이 제시외 물건(ㄱ)이 소재하며, 제시외 물건의 용도, 구조, 규격, 면적 등은 현장조사시 목측, 실측 등 조사된 사항에 의하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 (ㄱ) 창고 선라이트 플라스틱 함석 매각에서 포함된 가격임.
-데크(방부목), 외부수도, 울타리, 2층 발코니 샤시등은 건물에 포함
된 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

여주지원 2024타경39156 (1)

2.2. 소재지

경기도 여주시 산북면 상품리 418-3

2.3. 용도

단독주택

2.4. 감정가

257,075,700원

2.5. 면적

토지: 415.00㎡ (약 125.54평)

건물: 163.78㎡ (약 49.54평)

제시외 건물 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건축년도: 1998년

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

전

2.9. 제시외 물건

제시외 물건 (ㄱ) 창고(선라이트 플라스틱 함석), 데크(방부목), 외부수도, 울타리, 2층 발코니 샤시 등은 매각에 포함되어 일괄매각 대상임.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 산북면 상품리 소재 '산북면사무소' 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 노변을 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통인 편임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소가 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

3.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유통형, 일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 2001-02-08 소유권 이전 (이원재)

* 2017-12-14 소유권 이전 (박상호 외 1명)

* 2018-02-28 근저당권 (신한은행, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 2022-01-21 근저당권 (전기동, 217,500,000원)

* 2022-01-21 전세권설정 (전기동, 20,000,000원)

* 2024-09-03 임의경매 (전기동, 말소)

* 2026-01-09 공유자전원지분전부이전 (박지연, 증여, 말소)

* 2026-01-09 압류 (부천시, 말소)

* 2026-03-18 압류 (부천세무서장, 말소)

건물 등기부 요약:

* 2001-02-08 소유권 이전 (이원재)

* 2017-12-14 소유권 이전 (박상호 외 1명)

* 2018-02-28 근저당권 (신한은행, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 2022-01-21 근저당권 (전기동, 217,500,000원)

* 2022-01-21 전세권설정 (전기동, 20,000,000원)

* 2024-09-03 임의경매 (전기동, 말소)

* 2026-01-09 공유자전원지분전부이전 (박지연, 증여, 말소)

* 2026-03-18 압류 (부천세무서장, 말소)

* 2026-05-18 가압류 (근로복지공단, 24,519,080원, 말소)

총 등기부채권 합계 (기록상): 토지 357,500,000원 + 건물 382,019,080원 = 739,519,080원.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 9번 전세권설정등기(2022.01.21.등기, 권리자: 전기동, 금액: 20,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건 인근은 주로 임야, 농경지, 주택가가 혼재되어 있으며, 도로변을 따라 일부 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 부족한 편임.

5.2. 잠재적 상권 가치

지역 개발 계획 및 주변 지역의 성장 추세에 따라 상권 가치가 변동될 수 있으나, 현재로서는 주거지로서의 성격이 강함.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 등은 가능함.

6.2. 교육시설

본건 인근에는 상품중학교 및 상품초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됨.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)은 확인되지 않았음. 다만, 여주시 관내 가축분뇨 처리 시설 추진 관련 주민 갈등 사례가 있으나, 본건 소재지와의 구체적인 인접성이나 영향은 파악되지 않음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 인수

을구 9번 전세권(20,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 해당 금액만큼의 부담이 발생함.

7.2. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상이므로 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있음.

7.3. 지역적 특성

본건 토지는 계획관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 개발 및 이용에 제한이 있는 지역에 속해 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 산북면 상품리에 위치한 단독주택으로, 주변 환경은 임야, 농경지, 주택가 등이 혼재된 보통 수준임. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 2억 5천여만원임. 권리분석상 특이사항으로는 2천만원 상당의 전세권이 매수인에게 인수되는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점을 반드시 고려해야 함.

9. 투자 포인트

9.1. 자체 활용 가치

토지 면적이 넓어(약 125.54평) 단독주택으로서 재건축 또는 증축 등 자체 활용 가치가 충분함.

9.2. 지역 개발 가능성

여주시가 성장관리계획구역으로 지정하여 관리하고 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9.3. 상대적 가격 경쟁력

본 건의 감정가(257,075,700원) 대비 주변 단독주택 시세()를 고려했을 때, 입찰 시 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,075,700원이며, 주변 유사 단독주택의 매매 시세는 약 3억원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됨. 인수되는 전세권 20,000,000원을 고려하면, 명도 및 기타 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 파악된 시세 및 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 물건의 최종 현황 등에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.