나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42848 [2] 경기도 이천시 마장면 표교리 695 1동 2층208호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 마장면 표교리 소재 "이천패션물류단지" 내에 위치하는 이천그랜드파크오피스텔 1동 내에 소재하며, 인근 일대는 주로 창고 등으로 이루어진 조성된 물류단지들로서 주위는 전답, 농가촌락 등으로 형성되었고, 남동측 근거리에 롯데프리미엄아룰렛 이천점이 위치함

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약8-10분 정도 거리에 영동고속도로 덕평I.C, 중부고속도로 서이천I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 205호(기호(1)), 208호(기호(2))로서
외벽 : 돌붙임, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
창호: 강화유리 및 섀시 창호 구조임.

이용상태

경계구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용중임

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지의 대비 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지<물류시설의 개발 및 운영에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전
특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건과 이 사건 물건 1.(동소 205호)는 경계구분없이 근린생활시설
(당구장)로 이용중이며, 경계벽 설치등 원상복구 비용발생 여지있
음.
-집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시 있음.
-현황조사서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중(관리비체납)'이
라는 안내문이 부착되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경42848 (2)

* 소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 695, 1동 2층 208호 (이천그랜드파크오피스텔)

* 용도: 업무시설 (현황: 근린생활시설-당구장)

* 감정가: 383,000,000원

* 토지면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 토지지분: 84.9215㎡ (약 25.7평)

* 건물면적: 119.05㎡ (약 36.0평)

* 건물지분: 119.0532㎡ (약 36.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 경남은행 (등기부 요약 참조)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층

* 건축물대장상 용도: 업무시설

* 준공일: 2017년 06월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 마장면 표교리, 이천패션물류단지 내 이천그랜드파크오피스텔 1동에 소재합니다.

* 주위환경:

* 주로 창고 및 물류시설로 구성된 조성된 물류단지입니다.

* 주변은 전답, 농가촌락 등으로 형성되어 있습니다.

* 남동측 근거리에 롯데프리미엄아울렛 이천점이 위치합니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 차량으로 약 8-10분 거리에 영동고속도로 덕평IC, 중부고속도로 서이천IC 진출입로가 위치하여 광역 접근성이 좋습니다.

* 인접 도로상태: 남측 및 동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 09일 접수된 경남은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 동일 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않습니다.)

* 등기부 채권 총액: 444,980,763원 (근저당 400,000,000원 + 가압류 44,980,763원)

* 임차인 현황:

* 본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 특이사항:

* 유치권: 본건 건물에 '유치권 행사 중(관리비 체납)'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 유동화물건: 유동화 자산으로 등기된 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 물건지 주변은 이천패션물류단지로, 대규모 물류 창고 및 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설(당구장)로 이용 중이며, 인접한 205호와 경계 구분 없이 함께 사용되고 있습니다.

* 대형 유통 시설인 롯데프리미엄아울렛이 근거리에 위치하여 유동 인구 확보에 일부 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 배후 주거 단지가 부족하여 일반적인 상권 활성화보다는 특정 업종(당구장 등)의 운영에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 매우 우수하며, 영동고속도로 및 중부고속도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

* 편의시설: 롯데프리미엄아울렛을 이용하기 편리합니다. 그 외 생활 편의시설은 물류단지 인근 지역의 발전 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

* 교육/의료: 인근에 대규모 교육 시설이나 종합병원은 확인되지 않습니다.

* 주변 환경: 물류창고, 패션 물류 단지가 주를 이루며, 일부 농경지 및 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 관리비 체납으로 인한 유치권이 신고되어 있으나, 법적 성립 여부가 불분명하므로 인수 가능성 또는 해결을 위한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 원상복구: 본 건과 205호가 경계 구분 없이 당구장으로 이용 중이므로, 분할 설치 등 원상복구에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있습니다. 이는 이행강제금 부과 또는 시정명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 추후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 수익성 불확실성: 물류단지 내 위치 특성상 공실 위험 또는 임대 수익률 저하 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 이천패션물류단지 내에 위치한 업무시설 및 근린생활시설로, 교통 접근성은 뛰어나나 주위 환경이 물류단지 중심으로 형성되어 있어 일반적인 상업 시설로서의 활발한 상권 형성은 다소 제한적입니다.

* 롯데프리미엄아울렛이 근거리에 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 신고된 유치권, 위반건축물 표기, 인접 호실과의 경계 구분 없는 이용 등 명확한 권리 및 현황상의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세 내용을 확인하고 법률 전문가와 상담하여 인수할 권리 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유치권 해결 및 원상복구 비용 발생 시 실질적인 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매 감정가 대비 저가 매수 기회: 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 물류단지 개발 수혜 기대: 향후 물류단지 활성화에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인접 상업시설과의 연계 가능성: 롯데프리미엄아울렛 등 인근 상업 시설과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 383,000,000원입니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

* 그러나, 유치권, 위반건축물, 원상복구 비용 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영하여, 감정가의 60~70% 수준에서 보수적으로 검토해 볼 수 있습니다. (예: 약 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 범위)

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 상세 조사, 임대 시세 및 낙찰가율 분석, 그리고 법률 전문가의 자문을 거쳐 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.