나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42848 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 695 1동 2층205호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 마장면 표교리 소재 "이천패션물류단지" 내에 위치하는 이천그랜드파크오피스텔 1동 내에 소재하며, 인근 일대는 주로 창고 등으로 이루어진 조성된 물류단지들로서 주위는 전답, 농가촌락 등으로 형성되었고, 남동측 근거리에 롯데프리미엄아룰렛 이천점이 위치함

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약8-10분 정도 거리에 영동고속도로 덕평I.C, 중부고속도로 서이천I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 205호(기호(1)), 208호(기호(2))로서
외벽 : 돌붙임, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
창호: 강화유리 및 섀시 창호 구조임.

이용상태

경계구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용중임

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지의 대비 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지<물류시설의 개발 및 운영에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전
특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건과 이 사건 물건 2.(동소 208호)는 경계구분없이 근린생활시설
(당구장)로 이용중이며, 경계벽 설치등 원상복구 비용발생 여지있
음.
-집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시 있음.
-현황조사서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중(관리비체납)'이
라는 안내문이 부착되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경42848 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 695 1동 2층205호

신 주소: 경기도 이천시 프리미엄아울렛로 33-27 (마장면 표교리)

용도: 업무시설

감정가: 186,000,000원

토지면적: 39.07㎡ (약 11.81평)

건물면적: 54.78㎡ (약 16.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지지분: 39.0749㎡

건물지분: 54.78㎡

2. 입지조건

위치: 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 "이천패션물류단지" 내 이천그랜드파크오피스텔 1동 2층 205호에 위치합니다.

주변환경: 인근 일대는 주로 창고 등으로 이루어진 조성된 물류단지이며, 주위는 전답, 농가촌락 등으로 형성되어 있습니다. 남동측 근거리에는 롯데프리미엄아울렛 이천점이 위치하여 유통 상업 시설과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 차량으로 약 8-10분 거리에 영동고속도로 덕평IC, 중부고속도로 서이천IC 진출입로가 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

도로상태: 본건 건물은 남측 및 동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 유통개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등의 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 물류단지, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 다양한 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2019-12-09, 경남은행, 400,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 갑3(신탁말소), 갑4(가압류), 갑10(임의경매)은 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재는 없으며, 지상권 관련 비고란이 비어있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하거나 보증금, 차임에 대한 내용이 누락되었을 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

물건지 특성: 본 물건은 이천패션물류단지 내에 위치하며, 물류 및 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역의 특성을 지닙니다.

주변 상권: 남동측 인근의 롯데프리미엄아울렛 이천점은 대규모 쇼핑 시설로서, 해당 지역의 유동인구 증대 및 상업 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재 이용 상태: 본 건물 205호는 208호와 함께 경계 구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 해당 호실이 특정 목적의 상업 공간으로 활용될 잠재력이 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

교통: 본건까지 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 고속도로 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 롯데프리미엄아울렛 이천점 등 대형 상업시설이 근거리에 위치하여 쇼핑 및 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 편의시설: 건물 내에는 공용 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 본건 건물에 '유치권 행사 중(관리비 체납)'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

위반건축물: 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재가 발생할 가능성이 있습니다.

원상복구 비용: 본건과 208호가 경계 구분 없이 근린생활시설(당구장)로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 경계벽 설치 등 원상복구에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력 유무도 불분명합니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 문제로 이어질 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

유동화물건: 본 건이 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 권리관계 확인 및 처리가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천패션물류단지 내에 위치하며, 롯데프리미엄아울렛과 인접하여 상업 및 물류 허브로서의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

그러나 유치권 미확인, 위반건축물 등재, 현황상 원상복구 필요성, 미상 임차인 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

특히 유치권의 성립 여부와 위반건축물에 대한 행정 처분 가능성은 낙찰 후 상당한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 사안입니다.

따라서 본 물건은 철저한 현장 조사 및 권리관계 분석을 통해 이러한 리스크를 정확히 파악하고, 그 해소 방안과 예상 비용을 충분히 고려한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

이천패션물류단지라는 특정 지역의 입지적 이점을 가집니다.

인근 대형 상업시설(롯데프리미엄아울렛)과의 접근성이 좋습니다.

고속도로 접근성이 뛰어나 물류 관련 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해소 방안을 마련한다면, 경매 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 186,000,000원 대비, 본 물건은 유치권, 위반건축물, 원상복구 비용, 임대차 관계 불확실성 등 다수의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 위험 요소들을 해결하기 위한 예상 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적인 투자 전략일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.