나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41395 [1] 경기도 양평군 강하면 전수리 777-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 ‘전수저수지’ 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 일부까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "주거용 건부지"로 이용 중임.
일련번호(2),(3) : 서측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서, "자연림"으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(2),(3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
일련번호(2),(3) :계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) :
목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
외벽 : 사이딩 마감 등,
창호 : PVC 창호.

일련번호(4-1) :
목구조 1층 건물로서,
외벽 : 사이딩 마감 등,
창호 : PVC 창호.

일련번호(4-2) :
철근콘크리트조 1층 건물로서,
내벽 : 페인팅 마감 등.

이용상태

일련번호(4) : 공부상 주택으로 이용 중임.
일련번호(4-1) : 공부상 창고로 이용 중임.
일련번호(4-2) : 공부상 차고로 이용 중임.

설비내역

일련번호(4) : 기본적인 난방설비, 위생설비 및 급,배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1 주거용 건부지로 이용중임.
-목록 2, 3 자연림으로 이용중이며, 지적상 맹지임.
-제시외 차고 콘크리트조 35㎡는 매각에 포함된 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경41395 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 강하면 전수리 777-26

* 용도: 단독주택

* 감정가: 6억 4428만 7200원

* 토지면적: 1288.00㎡ (약 389.62평)

* 건물면적: 205.02㎡ (약 62.02평)

* 건물 제시외면적: 35.00㎡ (차고, 매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 목록 1 주거용 건부지, 목록 2, 3 자연림 (지적상 맹지), 제시외 차고 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 ‘전수저수지’ 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 일부까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 목록 1 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 목록 2, 3 토지는 지적상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당하여 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 7억 4261만 1193원임.

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을3)임.

* 소유권 및 권리관계:

* 다수의 소유권 이전 기록이 있으며, 현재 소유자는 매매를 통해 소유권을 이전받았음.

* 본 건 경매 신청 채권자는 박찬기임.

* 등기부상 을구(근저당) 및 갑구(가압류, 임의경매) 권리들은 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상임. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 소멸 여부 확인이 필요함. (일반적으로 별도 명시가 없을 경우 말소기준권리에 따라 소멸될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 사례 분석:

* 인근 '금탑리버빌라'(564-4번지, 1997년식, 연립)의 경우, 2024년 3월 약 124.275㎡(약 37.6평) 전용면적이 2억 5000만원에 직거래되었음. 이는 평당 약 66.5만원 수준임. 2026년 3월에는 동일 빌라가 2억 1000만원에 중개 거래되었음 (평당 약 55.9만원).

* 인근 '(788-2)'(2018년식, 다세대)의 경우, 2026년 4월 약 59.67㎡(약 18.05평) 전용면적이 1억 4500만원에 중개 거래되었음. 이는 평당 약 80.3만원 수준임.

* 시세 분석: 제공된 주변 빌라 및 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 주거용 부동산 시세는 평당 약 55만 원에서 80만 원 선으로 파악됨. 본 건은 넓은 토지(약 389.62평)를 포함하는 단독주택으로, 직접적인 비교에는 한계가 있음. 감정가 6억 4428만 7200원은 평당 약 165만원 수준으로, 이는 주변 빌라 시세보다 현저히 높으며 넓은 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보임.

* 이용 제한: 본 건 토지는 다양한 환경 및 개발 제한 규제(수질보전특별대책지역 1권역, 자연보전권역, 가축사육제한구역 등)가 적용되어 토지 활용에 제약이 따르므로, 시세 산정 시 이를 반드시 고려해야 함.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 조용하고 한적한 전원 생활이 가능한 지역으로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있음. 전수저수지가 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 제공함.

* 교통 및 편의시설: 차량 접근은 일부 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함. 다만, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 현장 방문을 통해 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 중 목록 2, 3번지는 지적상 맹지이므로, 이 토지들의 활용 및 접근성에 심각한 제약이 있을 수 있으며, 건축이나 개발 시 진입로 확보에 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용 제한: 본 건 토지는 여러 환경 규제 지역에 속해 있어, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름. 신축, 증축, 토지 형질 변경 등에 어려움이 예상됨.

* 감정가 대비 낮은 주변 시세: 인근 빌라/다세대 주택 거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보임. 이는 감정평가 시 토지 가치에 높은 비중을 두었음을 시사하나, 실제 시장에서는 감정가대로의 거래가 어려울 수 있음.

* 건물 노후화: 본건 주택(일련번호 4)은 2006년 사용승인되어 약 18년 경과되었으므로, 내부 시설 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 양평군 강하면 전수리에 위치한 단독주택과 넓은 토지를 일괄 매각하는 물건입니다. 전원 생활에 적합한 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 토지 일부(목록 2, 3)가 맹지이며, 다양한 개발 제한 규제가 적용되는 지역에 속해 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따르는 점은 큰 부담 요인입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 감정가는 6억 4428만 7200원이나, 주변 유사 부동산 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 가치: 약 389.62평에 달하는 넓은 토지는 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 가질 수 있음.

* 전원 생활 수요: 조용하고 쾌적한 자연 환경을 선호하는 은퇴 예정자나 주말 주택 수요자에게 매력적일 수 있음.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 원하는 대로 개발하거나 활용할 수 있음 (단, 규제 범위 내).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6억 4428만 7200원이나, 주변 빌라/다세대 주택 시세가 평당 55만 원 ~ 80만 원 수준임을 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 분석됩니다. 또한, 토지 일부가 맹지이고 개발 제한 규제가 많다는 점은 토지의 실질적인 활용 가치를 낮추는 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 예상 입찰가를 감정가의 약 75% 수준인 4억 8000만원 내외로 제안합니다. 이는 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있으며, 철저한 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.