나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6057 [1] 경기도 이천시 대월면 초지리 404-15 1층101호 다세대주택 경매

경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-13, 1층101호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경6057(여주지원 경매5계). 감정가 101,000,000원, 최저가 49,490,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 6057 [1]
소재지	경기도 이천시 대월면 초지리 404-15 1층101호
도로명주소	경기도 이천시 대월면 대평로174번길 86-13, 1층101호
용도	다세대주택
매각기일	2026.08.19
관할법원	여주지원 경매5계 (031-880-7449)
이용제한	비행안전제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 도시지역, 자연녹지지역

경기도 이천시 대월면 초지리 404-15 1층101호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	81.91㎡ (24.78평)
건물면적	45.83㎡ (13.86평)

금액

감정가	101,000,000원
최저가	49,490,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	4,949,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.10	101,000,000원	유찰
2차	2026.07.15	70,700,000원	유찰
3차	2026.08.19	49,490,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 "대월초등학교" 남측 인근에 위치함. 본건 주위는 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 (통칭 금빛마을)단지를 이루며, 단지 주변으로 농경지와 주택, 창고, 신축 다세대주택 단지 등이 혼재함.
교통상황: 본건까지 제차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.
건물의 구조: 본건은 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 (1)101호, (2)102호, (3)103호로서,
외벽은 점토벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시이중창임.
이용상태: 기호(1)-(3) 모두 방2, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 현관, 발코니 구조임.
설비내역: 개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 대지권 목적 토지는 자체 등고평탄한 대체로 사다리 형태로 1동의 다세대주택 대지로 이용중임.
인접 도로상태등: 단지 도로로 통행 가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 자연지지역,
가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제4구역(지원)(2850부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

1. 공부상 동 표시가 없으나, 현황상 건물 외벽에 '108동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2024타경6057 (1)

1.2. 소재지

경기도 이천시 대월면 초지리 404-15 1층101호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

101,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 81.91㎡ (약 24.78평)

* 토지지분: 81.9123㎡ (약 24.78평)

* 건물면적: 45.83㎡ (약 13.86평)

* 건물지분: 45.83㎡ (약 13.86평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

* 공부상 동 표시가 없으나, 현황상 건물 외벽에 '108동'으로 표시되어 있음

1.10. 주의사항

* 위 특이사항 참조

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 "대월초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 시외곽 주택지대로 다세대주택 단지(통칭 금빛마을)가 형성되어 있고, 그 주변으로 농경지, 주택, 창고, 신축 다세대주택 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 효성중공업주식회사(변경전:주식회사효성)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 620,000원

* 대항력: 없음

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 7월 22일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 효성중공업주식회사는 대항력이 없어 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.4. 등기부채권 총액

466,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 정호마을7,8동, 1997년식, 59.99㎡ (약 18평), 3층, 50,000,000원

* 2026년 3월 거래: 세원베스트빌(1동2동), 2017년식, 44.91㎡ (약 13.58평), 4층, 120,000,000원

* 2026년 3월 거래: 정호마을9동, 1997년식, 68.02㎡ (약 20.58평), 1층, 78,000,000원

본건은 2016년 4월 사용승인된 건물로, 면적은 45.83㎡ (약 13.86평)입니다.

최근 거래된 2017년식 세원베스트빌 44.91㎡ 물건이 120,000,000원에 거래된 점으로 미루어 볼 때, 본건과 유사한 연식과 면적을 가진 주택의 시장 가치는 감정가(101,000,000원) 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 1997년식의 오래된 주택이 더 낮은 가격에 거래된 점을 감안하면, 건물의 연식과 단지의 특성이 시세에 영향을 미치는 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

본건은 대월초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택지대와 농경지가 혼재되어 있습니다. 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 학교 인근 지역에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 소각장, 화장장 등 대표적인 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 이천시에는 광역자원회수시설(소각장)이 운영되고 있으나, 본건의 정확한 위치와 해당 시설 간의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 4층 건물 중 1층 (101호)

* 사용승인일: 2016년 4월

* 외벽: 점토벽돌 붙임 마감

* 내벽: 벽지 마감

* 창호: 샷시이중창

5.2. 이용상태 (호별)

방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 현관, 발코니 구조입니다.

5.3. 설비내역

개별난방, 급탕설비, 급배수 및 위생설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 동 표시 불일치

공부상 건물 동 표시는 없으나, 현황상 건물 외벽에 '108동'으로 표시되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계를 정확히 확인하지 못했습니다. 다만, 임차인 효성중공업주식회사의 경우 대항력이 없어 경매 절차에 따라 말소될 예정이며, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

자연녹지지역에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 지역 내에서의 행위가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 대월면 초지리에 위치한 다세대주택으로, 2016년에 건축된 비교적 신축에 속합니다. 대월초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변의 시세 및 유사 건물 거래 사례를 볼 때 감정평가액 대비 잠재적인 가치 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 공부상 동 표시와 현황의 차이, 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 유사 면적 및 연식의 인근 건물 시세가 감정가보다 높은 점을 감안하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 면적이 건물 면적에 비해 넓은 편으로, 향후 건물 증축이나 재건축 시 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원이며, 최근 인근의 2017년식 다세대주택(44.91㎡)이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰도 고려해볼 만합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 현 상태, 최근 시세, 경매 물건의 특성 등을 감안하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 답사 결과, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.1.물건 기본정보