나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6057 [3] 경기도 이천시 대월면 초지리 404-15 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 "대월초등학교" 남측 인근에 위치함. 본건 주위는 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 (통칭 금빛마을)단지를 이루며, 단지 주변으로 농경지와 주택, 창고, 신축 다세대주택 단지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 (1)101호, (2)102호, (3)103호로서,
외벽은 점토벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시이중창임.

이용상태

기호(1)-(3) 모두 방2, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 현관, 발코니 구조임.

설비내역

개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 자체 등고평탄한 대체로 사다리 형태로 1동의 다세대주택 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 도로로 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연지지역,
가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제4구역(지원)(2850부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

1. 공부상 동 표시가 없으나, 현황상 건물 외벽에 '108동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 이천시 대월면 초지리 404-15, 1층103호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경6057 (3)이며, 감정가는 100,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물은 2016년 4월 사용 승인된 철근콘크리트구조이며, 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

건물 전용면적은 45.54㎡ (약 13.78평)이며, 토지 지분은 81.39㎡ (약 24.62평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

채권자는 서OOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 "대월초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 시외곽 지역으로, 다세대주택 단지(통칭 금빛마을)와 농경지, 주택, 창고, 신축 다세대주택 단지가 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 7월 22일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 (96,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권액 총액은 456,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 분석 결과, 주식회사한신에이앤에스티가 임차인으로 파악되었습니다.

보증금은 5,000,000원, 차임은 650,000원이며, 배당신고일자는 2025년 1월 15일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 단지는 2016년 4월에 사용 승인된 다세대주택 단지입니다.

주변은 주택, 농경지, 창고 등이 혼재된 시외곽 주택지대의 특성을 보입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

- 2017년식 세원베스트빌 (44.91㎡)이 2026년 3월 19일, 120,000,000원에 거래되었습니다.

- 1997년식 정호마을9동 (68.02㎡)은 2026년 3월 21일, 78,000,000원에 거래되었습니다.

- 1997년식 정호마을7,8동 (59.99㎡)은 2026년 5월 6일, 50,000,000원에 거래되었습니다. (이 거래는 다른 사례에 비해 금액이 매우 낮아 참고용으로만 활용해야 합니다.)

본건은 2016년식 건물로, 2017년식 세원베스트빌과 연식 및 면적이 유사합니다. 세원베스트빌의 최근 실거래가 1억 2천만원을 고려할 때, 본건의 시세는 1억 1천만원에서 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 1억원으로, 최근 실거래가 하한선보다 낮게 책정되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 대월초등학교 인근에 위치하며, 주변으로는 농경지, 주택, 창고 등이 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 환경:

- 대월초등학교 (남측 인근)

- 이천시 대월면 농협 (약 1km)

- 이천시 대월면 주민센터 (약 1km)

- 현재까지 검색된 주변 지역에서는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시 오류: 공부상 동 표시가 없으나 현황상 '108동'으로 표시되어 있어, 추후 공부 정리 과정에서 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태, 임대 관계 등을 외부 관찰로만 파악한 점은 상세한 현황 파악에 제약이 있었습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 시외곽 지역으로 주변 인프라가 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 이천시 대월면 초지리에 위치한 2016년 준공된 다세대주택 1층 103호로, 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 모든 등기 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인도 존재하지 않습니다.

건축된 지 8년여 되어 비교적 신축에 속하며, 즉시 거주나 임대가 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경은 시외곽 주택지대와 농경지가 혼재되어 있으며, 대월초등학교 인근이라는 점이 긍정적입니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 미확인은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건: 모든 등기된 권리 및 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태에 대한 기대감이 높습니다.

* 넓은 토지 지분: 전용면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 분석 결과, 2017년식 세원베스트빌(44.91㎡)이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(45.54㎡)과 연식 및 면적이 유사하므로, 이를 시세의 주요 기준으로 삼을 수 있습니다.

1997년식 건물들의 거래가(78,000,000원, 50,000,000원)는 연식이 오래되었음을 감안해야 합니다.

본 건은 감정가가 1억원으로, 최근 유사 물건의 실거래가 하한선보다 낮습니다.

따라서 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

시세 범위 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원을 고려하고, 경매의 경쟁 상황을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 100,000,000원부터 시작하여, 시세 상한선을 고려한 120,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석상 안전성을 고려하여 115,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.