나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6057 [2] 경기도 이천시 대월면 초지리 404-15 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 "대월초등학교" 남측 인근에 위치함. 본건 주위는 시외곽 주택지대로, 다세대주택이 (통칭 금빛마을)단지를 이루며, 단지 주변으로 농경지와 주택, 창고, 신축 다세대주택 단지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 (1)101호, (2)102호, (3)103호로서,
외벽은 점토벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시이중창임.

이용상태

기호(1)-(3) 모두 방2, 거실, 주방 겸 식당, 욕실, 현관, 발코니 구조임.

설비내역

개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 자체 등고평탄한 대체로 사다리 형태로 1동의 다세대주택 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 도로로 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연지지역,
가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제4구역(지원)(2850부대), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

1. 공부상 동 표시가 없으나, 현황상 건물 외벽에 '108동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6057 (2)

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 404-15, 1층 102호

건물 용도: 다세대주택

감정평가액: 103,000,000원

토지 면적: 97.19㎡ (약 29.4평)

건물 면적: 54.38㎡ (약 16.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2016년 04월

감정평가일: (명시되지 않음, 최근 매각 사례 기반으로 판단)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리에 소재하며, "대월초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 시외곽 주택지대로, 다세대주택 단지가 형성되어 있으며, 농경지, 일반 주택, 창고, 신축 다세대주택 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 7월 22일자 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 (채권액 81,600,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당, 압류 등의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 원칙적으로 인수되는 권리는 없으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용이 불명확하므로, 입찰 전 반드시 권리 내용을 면밀히 확인하여 인수 부담이 있는지 여부를 파악해야 합니다.

임차인 현황:

* 이 (임차인)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-03-05

* 배당신고일자: 2025-01-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아니며, 배당 신고를 하였으나 배당 순위에 따라 보증금 회수 여부가 결정될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 단지를 중심으로 형성된 지역으로, 인근에 학교와 더불어 농경지, 창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 성격을 띱니다.

신축 다세대 주택 단지가 주변에 위치하고 있어 지역 내 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주변 지역으로 이동이 가능하며, 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

교육시설: "대월초등학교"가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거 환경: 다세대 주택 단지 내에 위치하며, 주변 주택가 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과의 차이: 공부상 동 표시는 없으나, 현황상 건물 외벽에 '108동'으로 표시되어 있어 실제 현황과 공부상 내용 간의 일치 여부를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 등에 제약이 따를 수 있습니다.

현장조사 한계: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계 및 내부 구조, 상태 등을 외부 관찰로만 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 해당 권리 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 최신 연식의 물건입니다.

감정가는 1억 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 반드시 확인이 필요합니다.

주변 시세는 건물 연식에 따라 다소 편차가 있는 것으로 나타납니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2016년 준공으로 최근 10년 이내 건물에 해당하여 수요층이 있을 것으로 기대됩니다.

권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 미확인 지상권 확인 필요)

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 103,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2017년 준공된 44.91㎡(약 13.6평)의 '세원베스트빌'이 2026년 3월 120,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 준공 연식이 유사하며, 면적은 다소 작습니다.

* 1997년 준공된 '정호마을' 단지 내 59.99㎡(약 18.1평) 물건은 2026년 5월 50,000,000원에, 68.02㎡(약 20.6평) 물건은 2026년 3월 78,000,000원에 거래되었습니다.

종합 의견: 본건은 2016년 준공된 연식과 54.38㎡(약 16.5평)의 면적을 고려할 때, 1997년 준공된 주변 물건보다는 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 특히, 2017년 준공된 유사 연식의 물건이 120,000,000원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 시사합니다. 감정가(103,000,000원)는 이러한 시장 상황을 반영하고 있는 것으로 보이며, 경쟁 상황 및 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 108,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 명확화, 법률 자문 등을 통해 최종 결정해야 합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 실체를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.