나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41845 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-29 해밀리안 103동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 <가좌리마을회관> 북측 인근에 위치하고,
본건 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 제103동 제4층 제402호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 및 일부 대리석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접대지 대비 주위가 평탄한 지형을 이루는 토지이며, 사다리형의 형상으로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

물건 비고

주택도시보증공사(주택임차권자 김현태의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기 확약서가 제출(2026. 5. 7.)됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경41845 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-29 해밀리안 103동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 107.50㎡ (약 32.52평)

건물면적: 71.08㎡ (약 21.49평)

건물정보: 해밀리안 103동 4층 402호, 철근콘크리트 구조, 2017년 3월 사용승인

구분건물 전유부: 공급면적 71.08㎡, 전용면적 71.08㎡ (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 가좌리마을회관 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 24일 접수된 중소기업은행의 가압류(채권액 6,097,651원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시되어 있지 않으나, 임차인 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 확약서 제출(2026.5.7.) 건이 있어, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김현태의 승계인)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 9월 25일

배당신고일자: 2022년 10월 27일

대항력: 없음 (HUG 승계인으로서 대항력 포기 확약서 제출)

비고: 주택도시보증공사(주택임차권자 김현태의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부발읍 가좌리는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 상업시설이 일부 분포하고 있습니다. 주변에 농경지가 혼재되어 있는 점으로 보아, 지역 기반의 소규모 상권을 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 내 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 마을회관이 있고, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 임차인의 대항력 포기 확약서 내용이 실제 경매 절차 및 배당에서 최종적으로 어떻게 인정되는지가 가장 중요한 변수입니다. 확약서 내용대로 보증금 반환 청구권이 포기된다면 매수인의 부담은 없으나, 법리적 해석에 따라 예기치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 농경지가 혼재된 지역이므로 개발 계획 등에 따른 환경 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 부발읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 213,000,000원 대비 실거주 면적이 넓은 편입니다.

핵심적인 특징은 임차인(HUG 승계인)이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 만약 이 확약서가 유효하게 적용된다면, 매수인은 임차인의 보증금 185,000,000원을 인수하지 않고 낙찰가로 취득하게 되어 실질적인 투자 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

다만, 임차인의 권리 포기 효력은 법원의 최종 판단을 거쳐야 하므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담하여 잠재적 리스크를 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

가장 큰 투자 포인트는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이를 통해 낙찰가율에 따라 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 내 신축 빌라 시세(예: 49.27㎡, 2020년식, 150,000,000원 거래 사례)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준(약 213,000,000원) 이상으로 평가될 수 있습니다.

따라서, 임차인 관련 리스크가 해소된다는 전제 하에, 시세 대비 합리적인 가격에 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 목표로 하는 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원이며, 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때 시장 가치는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인의 보증금 185,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안하면, 낙찰가 자체가 매수인의 총 투입 비용이 됩니다.

경쟁 입찰 상황 및 임차인 권리 포기 확약서의 최종 효력 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근 시 200,000,000원 을 목표로 하여, 실제 경매 상황에 따라 유동적으로 판단하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.