나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4747 [3] 경기도 이천시 신둔면 수광리 37-15 휴그린빌 101동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반감정 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1은 경기도 이천시 신둔면 마교리 소재 "용마교차로" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 인근은 전, 답, 공장용지 등이 혼재하여 있는 지역임. 본건 기호2,3,4는 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔초등학교" 인근에 위치하는 토지들로서 인근은 상업용지, 전, 답, 임야, 다세대주택 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건기호 1은 본건인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함 본건기호 2,3,4는 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건기호 1은 부정형의 평지이며 본건기호 2,3,4는 부정형의 완경사지임.

인접 도로상태

본건기호 1은 맹지이며, 본건기호 2,3,4는 본건 남측으로 중로한면(10~13m)의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 기호2 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 기호3 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 기호4 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면 행정복지센터" 동측인근에 위치하는 토지로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 전, 답, 공장 및 창고 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등 창호 : 하이샷시 창등 임.

이용상태

다세대주택(방3 화장실2 주방 및 거실 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 대세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 2~3m 의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 생산녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경4747(3) 사건번호의 경기도 이천시 신둔면 수광리 37-15 휴그린빌 101동 2층202호는 다세대주택으로, 감정가는 210,000,000원입니다.

토지 면적은 68.38㎡(약 20.69평)이며, 건물 면적은 61.16㎡(약 18.50평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 전, 답, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물 동측으로 2~3m의 포장도로와 접하고 있으며, 도시지역, 생산녹지지역, 자연취락지구 등에 속합니다.

지역 환경에 따라 가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한, 자연 보전 권역, 수질 보전 특별 대책 지역 등에 포함됩니다.

주변 지역의 부동산 시세는 혼재된 지역 특성상 가격 편차가 있을 수 있습니다. (참고: 경기도 이천시 신둔면 지역 내에서 최근 2026년 5월에 84.88㎡(약 25.68평) 다세대주택이 37,000만원에, 42.06㎡(약 12.72평) 연립주택이 6,100만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 59.72㎡(약 18.07평) 다세대주택이 2026년 3월 15,500만원에 거래되었습니다.)

현재 조사된 바로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이천시는 과거 소각장, 하수처리장 등 혐오시설 유치와 관련하여 주민들의 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있으며, 현재 광역자원회수시설(소각장)이 운영 중에 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 16일 접수된 근저당권(채권액 33,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 후순위인 2024년 8월 21일 접수된 강제경매(채권자: 주식회사드림씨앤케이) 및 2024년 11월 11일 접수된 가압류(채권액 21,142,163원)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기 또한 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건지는 주거 지역과 상업, 공업, 녹지 지역이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설이 밀집한 중심 상권이라기보다는, 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 근린 상가 및 편의 시설이 발달한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 "신둔초등학교" 인근에 위치하며, 신둔면 행정복지센터가 가까워 행정 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 버스 정류장이 있어 이천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 2층에 위치하며, 다세대주택으로서 방 3개, 화장실 2개로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다.

임차인 김순자(김 )는 2022년 12월 29일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원입니다.

물건 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이는 잠재적으로 큰 금액의 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

또한, 토지 이용 계획 상 농림지역, 가축 사육 제한 구역, 자연 보전 권역 등 다양한 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 이천시 신둔면의 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

비교적 최근에 건축된 건물(2016년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 규모가 매우 크다는 점은 본건의 투자가치를 결정하는 가장 중요한 변수입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보는 반드시 추가적인 확인이 필요하며, 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 소유권 이전 및 근저당권 등은 말소되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 매우 높은 리스크를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(59.72㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 15,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 210,000,000원이나, 최근 시세 및 대항력 있는 임차인(보증금 170,000,000원)의 존재로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있습니다.

최근 거래 사례(약 15,500만원) 및 유사 면적(61.16㎡)을 고려할 때, 예상 시세는 약 15,870만원(61.16㎡ * (15,500만원 / 59.72㎡)) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 잠재적 임차인 보증금 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 보증금 인수 위험이 없다고 가정하더라도 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 160,000,000원 수준을 제안합니다.

이는 최근 거래 사례보다 약간 높은 가격으로, 건물 상태 및 감정가와의 괴리를 고려한 보수적 접근입니다.

그러나 임차인 보증금 170,000,000원을 실제로 인수해야 할 경우, 총 인수 비용은 입찰가와 보증금을 합산한 금액이 되므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.