나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5603 [2] 경기도 양평군 양동면 삼산리 1025 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 "단석2리마을회관" 남측 인근(기호1-6), 삼산리
소재 "삼산교" 남측 인근(기호7) 및 서측 인근(기호8)에 위치하며, 부근은 마을주변 야산
지대 및 농경지대임.

교통상황

기호1-6): 본건 기호1은 차량접근 가능하나, 기호2-6은 차량접근 불가하며,
인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하는 는 제반 교통환경 보통시됨.
기호7) : 본건 북측 인근으로 차량접근 가능하며, 서측 인근으로 지방도가 소재하는 등
제반 교통환경 보통시됨.
기호8) : 본건까지 차량접근 불가하며, 동측 인근으로 지방도가 소재하는 등
제반 교통환경 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1-6): 기호1-4는 각각 사다리형, 기호5,6은 막대형의 토지로서 대체로 서측하향의 경사
지를 이루며, 현황 경계구분 없이 소나무 및 각종 활엽수 등이 소재하는 자연림
상태의 임야임.
기호7) : 유사 사다리형의 토지로서, 북측 및 서측 도로대비 저지이며,
현황 하천 및 법면 등으로 이용중임.
기호8) : 부정형의 토지로서, 남측 인접 토지 및 제방 대비 저지이며.
현황 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1-6) 본건 기호1,5 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호2-4,6은
인접토지를 통하여 출입 가능함,
기호7) 본건 서측으로 2차선포장도로, 북측으로 로폭 약 및 3미터 내외의 포장도로와
접하나 고저차로 인해 출입은 다소 곤란함.
기호8) 맹지이며, 인접토지를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-6): 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>임.
기호7) : 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국지도98호선)<도로법>, 소하천구역(솔지천)<소
하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.
기호8) : 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호7)은 공부상 지목이 답이나, 현황 하천 및 법면 등으로 이용중이며,
기호8)은 공부상 지목이 답이나, 현황 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2.공부상 지목이 답이나 현황 하천 및 법면 등으로 이용중이며, 일부가 소하천구역 및 접도구역에 저촉됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경5603 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 토지 면적 및 용도

소재지: 경기도 양평군 양동면 삼산리 1025

용도: 답 (논)

토지면적: 46.00㎡ (약 13.9평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 감정가

감정가: 2,300,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 양동면 삼산리 소재 "삼산교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 마을 주변 야산지대 및 농경지대임.

2.2. 교통 접근성

본건 기호7은 북측 인근으로 차량 접근 가능하며, 서측 인근으로 지방도가 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통시됨.

기호8은 차량 접근 불가하며, 동측 인근으로 지방도가 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통시됨.

일부 필지는 차량 접근이 불가하거나 다소 곤란할 수 있으며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재함.

2.3. 도로 및 인접성

본건 서측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 일부는 인접 토지를 통하여 출입이 가능함.

기호7은 서측으로 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하나 고저차로 인해 출입이 다소 곤란할 수 있음.

기호8은 맹지이며, 인접 토지를 통하여 출입해야 함.

2.4. 토지 이용 규제

본건은 계획관리지역 및 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 접도구역(국지도98호선), 소하천구역(솔지천) 등에 저촉됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 신한은행 가압류 (2023-07-18 접수)

등기부채권 총액: 268,464,205원

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내역 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 양평군 양동면의 농경지 및 야산지대에 위치하고 있으며, 주변은 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역임. 상업 시설 및 도시적 편의시설은 인접 지역에 비해 부족할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

"단석2리마을회관" 인근에 위치하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 있으나 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있음. 주변에 큰 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 부족하며, 농촌 지역의 특성을 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가함. 이는 농지법에 따라 농업 경영을 할 자격이 있음을 증명해야 하는 절차임.

6.2. 현황 토지 이용

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 하천 및 법면 등으로 이용 중이거나 전으로 이용 중인 부분이 있음. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않아 주의가 필요함.

6.3. 법적 제한 사항

본건의 일부 필지는 소하천구역 및 접도구역에 저촉되어 있어 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있음. 또한, 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있음.

6.4. 접근 및 이용 제약

일부 필지는 차량 접근이 불가하거나 다소 곤란하며, 맹지인 필지도 있어 인접 토지를 통한 진입이 필요함. 기호7의 경우 고저차로 인해 도로 접근성이 떨어질 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양동면의 농경지 및 임야 지대에 위치한 토지로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 230만원이나, 토지 면적은 46.00㎡(약 13.9평)입니다. 매각 대상은 토지이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 본 물건은 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 이를 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 일치하지 않고(답이나 현황 하천, 법면, 전), 소하천구역, 접도구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제한 사항과 개발 행위 제한이 존재합니다. 접근성 측면에서도 차량 접근 불가 필지, 맹지, 고저차로 인한 불편함 등이 있어 실제 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

* 농업 외 다른 용도로의 개발 가능성이 낮으며, 현황과 공부상 지목의 차이, 다양한 개발 제한 구역으로 묶여 있어 투자 가치가 높다고 보기 어렵습니다.

* 다만, 농지 취득 자격이 있고 해당 지역에서의 농업 경영에 대한 명확한 계획이 있는 경우, 매우 저렴한 가격으로 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 토지의 실제 이용 가치 및 개발 가능성 등에 대한 보다 심층적인 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 높은 수준의 주의사항 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.