나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5603 [1] 경기도 양평군 양동면 단석리 509-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원감정 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 "단석2리마을회관" 남측 인근(기호1-6), 삼산리
소재 "삼산교" 남측 인근(기호7) 및 서측 인근(기호8)에 위치하며, 부근은 마을주변 야산
지대 및 농경지대임.

교통상황

기호1-6): 본건 기호1은 차량접근 가능하나, 기호2-6은 차량접근 불가하며,
인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하는 는 제반 교통환경 보통시됨.
기호7) : 본건 북측 인근으로 차량접근 가능하며, 서측 인근으로 지방도가 소재하는 등
제반 교통환경 보통시됨.
기호8) : 본건까지 차량접근 불가하며, 동측 인근으로 지방도가 소재하는 등
제반 교통환경 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1-6): 기호1-4는 각각 사다리형, 기호5,6은 막대형의 토지로서 대체로 서측하향의 경사
지를 이루며, 현황 경계구분 없이 소나무 및 각종 활엽수 등이 소재하는 자연림
상태의 임야임.
기호7) : 유사 사다리형의 토지로서, 북측 및 서측 도로대비 저지이며,
현황 하천 및 법면 등으로 이용중임.
기호8) : 부정형의 토지로서, 남측 인접 토지 및 제방 대비 저지이며.
현황 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1-6) 본건 기호1,5 서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호2-4,6은
인접토지를 통하여 출입 가능함,
기호7) 본건 서측으로 2차선포장도로, 북측으로 로폭 약 및 3미터 내외의 포장도로와
접하나 고저차로 인해 출입은 다소 곤란함.
기호8) 맹지이며, 인접토지를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-6): 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>임.
기호7) : 생산관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국지도98호선)<도로법>, 소하천구역(솔지천)<소
하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.
기호8) : 계획관리지역이며,
가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호7)은 공부상 지목이 답이나, 현황 하천 및 법면 등으로 이용중이며,
기호8)은 공부상 지목이 답이나, 현황 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(지분매각임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경5603 (1)

소재지: 경기도 양평군 양동면 단석리 509-2

용도: 임야

감정가: 89,168,920원

토지면적: 4,369.00㎡ (약 1,321.88평)

토지지분: 1,293.53㎡ (약 391.31평)

건물면적: 0㎡ (0평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각 (지분매각임)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 "단석2리마을회관" 남측 인근(기호1-6), 삼산리 소재 "삼산교" 남측 인근(기호7) 및 서측 인근(기호8)에 위치함. 부근은 마을 주변 야산지대 및 농경지대로 형성되어 있음.

기호1-6 토지는 차량 접근이 가능한 곳이 있으나(기호1), 일부 토지(기호2-6)는 차량 접근이 불가하며, 인근 지방도 및 버스정류장 소재로 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됨.

기호7 토지는 북측 인근으로 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 지방도가 소재하여 교통 환경은 보통 수준임.

기호8 토지는 본건까지 차량 접근이 불가하며, 동측 인근으로 지방도가 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통 수준으로 평가됨.

기호1-6 토지는 대체로 서측 하향의 경사지를 이루며, 현황 경계 구분 없이 소나무 및 각종 활엽수 등이 소재하는 자연림 상태의 임야임.

기호7 토지는 북측 및 서측 도로 대비 저지이며, 현황 하천 및 법면 등으로 이용 중임.

기호8 토지는 남측 인접 토지 및 제방 대비 저지이며, 현황 전으로 이용 중임.

기호1, 5 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하나, 기호2-4, 6 토지는 인접 토지를 통하여 출입 가능함.

기호7 토지는 서측으로 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하나 고저차로 인해 출입이 다소 곤란할 수 있음.

기호8 토지는 맹지이며, 인접 토지를 통하여 출입해야 함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전, 공유자 전원 지분 이전, 매매 등의 등기 이력이 확인되며, 말소기준권리인 국민은행의 11번 이동식 지분 가압류(14번 강제 경매)가 2023년 12월 13일에 등기되었고, 총 채권액은 304,652,196원임.

다수의 가압류가 본 압류로 이행되어 강제 경매가 진행되었으며, 이들 권리는 매각으로 모두 말소될 것으로 보임.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 언급되었으나 구체적인 내용은 기재되지 않아, 현황 파악이 필요함.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상으로 파악됨. 이는 실제 점유 관계가 없을 가능성도 있으나, 보증금이나 차임 등 구체적인 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 양평군 양동면의 농경지 및 야산 지대에 위치하여, 인근에 마을이 있으나 전반적으로 전원적인 농촌 지역의 특성을 띰.

상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 양동면 소재지, 더 나아가 양평읍 등 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

현재 상태에서는 활발한 상권 형성은 기대하기 어려우며, 토지의 용도(임야, 하천, 전)에 따른 활용 가능성을 중심으로 고려해야 함.

1.4. 생활정보

본건 주변은 자연 녹지가 풍부하며, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경임.

기호1-6 토지는 자연림 상태로 산림욕이나 휴식 공간으로 활용 가능성이 있으며, 기호8 토지는 현재 경작지로 이용 중임.

교통망은 인근 지방도 및 버스 정류장을 통해 연결되나, 일부 토지는 차량 접근이 제한적이므로 개선이 필요할 수 있음.

가축사육제한구역, 자연보전권역 등 각종 규제 사항이 존재하므로, 개발 또는 건축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 이용 및 관리 상의 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 맹지 및 접근성: 기호8 토지는 맹지로 인접 토지를 통한 통행로 확보가 필수적이며, 일부 토지는 차량 접근이 제한적임.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 별도 약정이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 구체적인 내용이 확인되지 않아 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 이용 현황과 공부상 지목 차이: 기호7, 8 토지는 공부상 지목(답)과 실제 이용 현황(하천/법면, 전)이 상이하여 추후 문제의 소지가 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 생산관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다양한 규제가 적용되어 토지 이용에 제약이 따름.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양동면의 조용한 전원 지역에 위치한 임야 지분 매각 물건임. 감정가는 89,168,920원으로, 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었음. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸되나, 지분 매각이라는 점과 임대 관계 미상, 지상권 존재 가능성 등은 인수 시 주의 깊게 고려해야 할 사항임. 주변 자연환경이 양호하나, 교통 접근성 및 토지 이용에 대한 제약이 있어 활용 방안을 신중하게 검토해야 하는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 전원생활 또는 귀농·귀촌 희망 시 고려 가능.

* 자연림 상태 토지로 장기적인 산림 자원 활용 또는 자연 친화적 시설(카페, 펜션 등, 관련 규제 확인 필수) 부지로의 잠재력 보유.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 지분 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 권리 분석 결과에 대한 최종 해석, 낙찰 후 토지 활용 계획 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 본 보고서에서는 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 가치 산정이 이루어지지 않았으므로, 구체적인 입찰가격을 제시하는 데에는 한계가 있습니다. 낙찰 후 인수해야 할 권리나 제약 사항 등을 고려하여 신중하게 자체적인 시장 조사를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.