나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38115 [3] 경기도 양평군 단월면 봉상리 115 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "봉상1리 보뜰마을" 남측 및 북측 인근에 위 치하며, 주위는 단독주택 등 농촌마을ㆍ전원주택 및 펜션ㆍ농경지대ㆍ임야지대 등이 혼재 하는 농촌지역임.

교통상황

기호(1) 토지는 차량 출입 가능한 상태로 도로의 계통 등으로 보아 차량의 이용편 대체로 보통이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장가지의 거리 및 노선 등 대체로 보통, 기호(2, 3) 토지는 제반 차량의 접근성 및 농기계의 출입 등 차량의 이용편 대체로 무난하며, 대중 교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로 보통, 기호(4) 토지는 차량 출입 불가능한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 대체로 불편 한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 인접지의 부속토지(정원부분) 상태, 기호(2) 토지는 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 전, 기호(3) 토지는 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 답, 기호(4) 토지는 부정형의 완경사지로 현황 전 및 묵전 상태로 남측부분에 비닐하우스3개동ㆍ농막ㆍ가추ㆍ변소, 북측부분에 분묘1기가 소재하는 것으로 조사됨.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측으로 콘크리트포장 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는 서측 봉상 길과 연결, 기호(2) 토지는 북측으로 왕복2차선의 봉상길이 개설되어 있으며, 지적도상 도로부분은 미개설된 상태, 기호(3) 토지는 북측으로 봉상길과 경강로를 연결하는 재인동 길이 개설되어 있으며, 공히 인근 경강로(국도6호선)과 연결, 기호(4) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보 전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> ■ 기호(2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도6호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> ■ 기호(3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국도6호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법 > ■ 기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 기호(1) 토지는 현황 동일인 소유 인접 단독주택 건부지의 부속토지 상태인 바, 입찰시 위치 및 현황 등 유의하여 재확인바람. (3) 기호(2) 토지 북측 지적도상 도로는 미개설된 상태로 입찰시 위치 및 도로상태 등 재확 인바람. (4) 기호(2,4) 지상에 소재하는 것으로 조사되는 비닐하우스는 철거의 용이성 등 물건의 특 성을 감안하여 이에 구애됨이 없이 정상평가하였음. (5) 기호(3) 토지 북측 도로의 개설상태 등 입찰시 재확인바람. (6) 본건 기호(4) 지상에 목측상 판넬조 판넬지붕 농막(면적 약20㎡)이 소재하는 것으로 조 사되는 바, 입찰시 유의바람. (7) 본건 기호(4) 동측 부분에 소재하는 것으로 조사되는 분묘의 경우 목측상 인접지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 추후 측량에 의하여 위치를 확정하여야 할 것으로 사료 되는바, 입찰시 참고바람. (8) 본건 기호(4) 토지의 경우 인접지와 지적경계가 불분명한 상태로 추후 필요시 측량에 의하여 경계를 확인하여야 할 것인바 입찰시 참고바람. (9) 본건 기호(4) 북측부분에 분묘1기가 소재하는 것으로 조사되어 평가대상 토지의 가격에 미치는 영향을 고려한 단가를 병기하였는바, 입찰시 유의바람.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 북측 부분에 분묘 1기 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 동측 부분에 소재하는 것으로 조사되는 분묘의 경우 목측상 인접지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 추후 측량에 의하여 위치 재확인 필요(감정평가서 참조).
3. 지상에 비닐하우스 3개동(면적 약72㎡, 약45㎡, 약45㎡), 목조 가추(1식), 목조 변소(1식) 매각에서 제외
4. 제시외 건물 목측상 판넬조 판넬지붕 농막(면적 약20㎡) 매각 제외, 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음.
5. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 경매물건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경38115 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

물건종별: 토지

소재지: 경기도 양평군 단월면 봉상리 115

용도: 전

감정가: 106,898,000원

토지면적: 2486.00㎡ (약 752평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만매각

1.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 을10 근저당권 (2013-06-14) 안양원예농업협동조합, 채권액 364,000,000원.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 지상권 및 분묘기지권 등은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 559,000,000원.

주요 등기 내용:

* 갑1: 소유권이전 (1973-04-12)

* 을10: 근저당권 (2013-06-14) - 말소기준권리

* 을11: 근저당권 (2014-12-12)

* 갑4: 소유권이전 (2016-12-01)

* 갑5: 임의경매 (2024-08-07)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "봉상1리 보뜰마을"의 남측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 기호(1) 토지: 차량 출입 가능하며 도로 계통이 양호하여 차량 이용이 대체로 보통입니다. 대중교통 여건도 보통 수준입니다.

* 기호(2, 3) 토지: 차량 접근성과 농기계 출입이 무난하며, 대중교통 여건 또한 대체로 보통입니다.

* 기호(4) 토지: 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 기호(1) 토지: 남서측으로 콘크리트 포장 세로가 개설되어 있으며, 서측 봉상길과 연결됩니다.

* 기호(2) 토지: 북측으로 왕복 2차선 봉상길이 개설되어 있으나, 지적도상 해당 도로 부분은 미개설 상태입니다.

* 기호(3) 토지: 북측으로 봉상길과 경강로(국도6호선)를 연결하는 재인동 길이 개설되어 있습니다.

* 기호(4) 토지: 맹지입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 복합적으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강) 폐기물매립시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 포함되어 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 및 매각 조건

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 농지취득자격증명

본 건은 농지(전)이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지역에 위치한 농경지로, 주변에 전원주택, 펜션, 농경지가 혼재하고 있어 상업적 가치보다는 전원생활 또는 농업 목적에 적합한 입지입니다. 주변의 소규모 마을 및 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설 등의 잠재력은 있으나, 본 토지의 현황 및 용도 등을 고려할 때 적극적인 상권 형성 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

인근 "봉상1리 보뜰마을"을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 국도6호선(경강로)과 연결되어 있어 양평읍 등 주요 시가지로의 접근은 용이한 편입니다.

다만, 본 토지는 수질보전특별대책지역(2권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설설치제한지역 등에 포함되어 있어, 환경 보호를 위한 규제가 강하게 적용되는 지역입니다.

5.2. 대중교통

대중교통은 인근 버스정류장을 이용해야 하며, 노선 및 거리에 따라 편리성이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 매수보증금 몰수)

* 북측 부분에 분묘 1기 소재, 동측 부분에도 분묘 존재 가능성 (추후 측량 필요, 가격 하락 요인)

* 기호(4) 토지는 맹지로 차량 접근 불가

* 비닐하우스 3개동, 목조 가추, 목조 변소, 농막(판넬조) 등 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 이들을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

* 분묘기지권 성립 여지 있음

* 인접 토지와의 경계가 불분명할 수 있으며, 특히 기호(4) 토지는 측량 필요

* 기호(2) 토지의 경우 지적도상 도로 미개설 상태

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 단월면 소재 농지(전)로, 다수의 토지이용 제한 및 특별 규제 지역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 신중한 검토가 필요합니다. 토지 전체가 매각 대상이지만, 일부 토지는 맹지이며, 분묘 및 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고 권리 관계 및 활용 방안을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활, 주말농장, 농업 목적 등으로 활용 가능

* 양평 지역의 잠재적 가치 상승 시 시세 차익 기대

* 국도6호선(경강로)과 연결된 일부 토지의 접근성 개선 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가: 106,898,000원

토지 면적: 2486.00㎡ (약 752평)

평당 감정가: 약 142,158원

본건은 맹지, 분묘, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 농림지역, 보전관리지역 등 용도지역이 혼합되어 있고, 수질보전특별대책지역 등 환경 규제가 강하게 적용되는 점을 감안해야 합니다. 따라서, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 토지 이용 현황, 분묘 위치 및 성립 가능성, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 가능성, 법정지상권 등 권리 관계의 최종적인 확인 및 본인의 명확한 활용 계획과 리스크 수용 범위 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 입찰가는 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

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