나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38115 [1] 경기도 양평군 단월면 봉상리 67-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "봉상1리 보뜰마을" 남측 및 북측 인근에 위 치하며, 주위는 단독주택 등 농촌마을ㆍ전원주택 및 펜션ㆍ농경지대ㆍ임야지대 등이 혼재 하는 농촌지역임.

교통상황

기호(1) 토지는 차량 출입 가능한 상태로 도로의 계통 등으로 보아 차량의 이용편 대체로 보통이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장가지의 거리 및 노선 등 대체로 보통, 기호(2, 3) 토지는 제반 차량의 접근성 및 농기계의 출입 등 차량의 이용편 대체로 무난하며, 대중 교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로 보통, 기호(4) 토지는 차량 출입 불가능한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 대체로 불편 한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 인접지의 부속토지(정원부분) 상태, 기호(2) 토지는 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 전, 기호(3) 토지는 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 답, 기호(4) 토지는 부정형의 완경사지로 현황 전 및 묵전 상태로 남측부분에 비닐하우스3개동ㆍ농막ㆍ가추ㆍ변소, 북측부분에 분묘1기가 소재하는 것으로 조사됨.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측으로 콘크리트포장 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는 서측 봉상 길과 연결, 기호(2) 토지는 북측으로 왕복2차선의 봉상길이 개설되어 있으며, 지적도상 도로부분은 미개설된 상태, 기호(3) 토지는 북측으로 봉상길과 경강로를 연결하는 재인동 길이 개설되어 있으며, 공히 인근 경강로(국도6호선)과 연결, 기호(4) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보 전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> ■ 기호(2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도6호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> ■ 기호(3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국도6호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법 > ■ 기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 기호(1) 토지는 현황 동일인 소유 인접 단독주택 건부지의 부속토지 상태인 바, 입찰시 위치 및 현황 등 유의하여 재확인바람. (3) 기호(2) 토지 북측 지적도상 도로는 미개설된 상태로 입찰시 위치 및 도로상태 등 재확 인바람. (4) 기호(2,4) 지상에 소재하는 것으로 조사되는 비닐하우스는 철거의 용이성 등 물건의 특 성을 감안하여 이에 구애됨이 없이 정상평가하였음. (5) 기호(3) 토지 북측 도로의 개설상태 등 입찰시 재확인바람. (6) 본건 기호(4) 지상에 목측상 판넬조 판넬지붕 농막(면적 약20㎡)이 소재하는 것으로 조 사되는 바, 입찰시 유의바람. (7) 본건 기호(4) 동측 부분에 소재하는 것으로 조사되는 분묘의 경우 목측상 인접지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 추후 측량에 의하여 위치를 확정하여야 할 것으로 사료 되는바, 입찰시 참고바람. (8) 본건 기호(4) 토지의 경우 인접지와 지적경계가 불분명한 상태로 추후 필요시 측량에 의하여 경계를 확인하여야 할 것인바 입찰시 참고바람. (9) 본건 기호(4) 북측부분에 분묘1기가 소재하는 것으로 조사되어 평가대상 토지의 가격에 미치는 영향을 고려한 단가를 병기하였는바, 입찰시 유의바람.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 지상에 비닐하우스 1개동(면적 약270㎡) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경38115 (1)

소재지: 경기도 양평군 단월면 봉상리 67-1

용도: 답 (농지)

감정가: 금231,238,000원

토지면적: 총 1162.00㎡ (약 351.5평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경기도 양평군 단월면 봉상리 "봉상1리 보뜰마을" 남측 및 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 농촌마을, 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지역입니다.

교통상황:

* 차량 접근성은 대체로 보통 수준입니다.

* 기호(4) 토지는 차량 출입이 불가능한 맹지 상태로 확인되었습니다.

* 대중교통 여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선으로 보아 대체로 보통 수준입니다.

도로상태:

* 기호(1) 토지는 남서측 콘크리트포장 세로와 연결됩니다.

* 기호(2) 토지는 북측 왕복 2차선 봉상길이 개설되어 있으나, 지적도상 도로는 미개설 상태입니다.

* 기호(3) 토지는 북측 봉상길과 경강로를 연결하는 재인동 길이 개설되어 있습니다.

* 기호(4) 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 안양원예농업협동조합 근저당 (2013.06.14. 접수)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정은 소멸될 예정입니다.

* 주의: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 존재할 수 있으니, 이에 대한 상세 내용은 등기부 추가 확인이 필요합니다.

소유권:

* 현 소유자는 이현식이며, 2024년 8월 7일에 임의경매가 개시되었습니다.

특수권리:

* 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되어, 별도의 임차인 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

지역 특성:

* 본 물건은 농촌 지역에 속하며, 전원주택, 펜션, 농경지 등이 혼재된 환경입니다.

* 토지 중 기호(3)은 농림지역, 농업진흥구역에 해당하여 용도 제한이 있습니다.

토지이용규제:

* 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역(농업진흥구역) 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다.

* 국도6호선 접도구역에 해당하는 필지도 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 주변에 농촌 마을이 형성되어 있으며, 전원주택 및 펜션 단지 등이 분포하고 있습니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준이나, 차량 접근성이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

* 농지이므로 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

* 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

맹지 및 접근성:

* 기호(4) 토지는 차량 출입이 불가능한 맹지입니다.

* 기호(2) 토지 북측의 지적도상 도로는 미개설 상태입니다.

* 도로와의 연결 상태를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

미소멸 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있습니다.

* 이에 대한 추가 확인 및 인수 부담 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

현황 지장물:

* 비닐하우스 1개동(면적 약 270㎡)은 매각에서 제외되었습니다.

* 현황상 비닐하우스, 농막, 가추, 변소, 분묘 1기 등이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 이 중 일부는 토지 경계 확인이 필요하며, 소유권 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 경계 불분명:

* 기호(4) 토지는 인접지와 지적 경계가 불분명합니다.

* 추후 측량을 통해 경계를 확인해야 합니다.

토지이용 제한:

* 다수의 환경 및 개발 제한 구역(가축사육제한, 수질보전, 자연보전권역 등)으로 인해 사실상 개발이 제한적이거나 어려울 수 있습니다.

분묘기지권:

* 분묘가 소재하는 것으로 조사되어 분묘기지권 성립 가능성이 존재합니다.

* 이로 인한 권리 행사 또는 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군에 위치한 농지로서, 농촌 마을 및 전원주택, 펜션 등이 혼재된 지역에 속합니다.

다수의 토지이용계획 및 환경 규제가 존재하며, 특히 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

일부 토지는 맹지이거나 도로 접근성이 제한적이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 현황 지장물, 분묘기지권 등 복합적인 권리 관계 및 현황상의 문제가 존재하여 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

투자 목적에 따라 활용 가능성이 달라지므로, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

양평 지역의 자연환경을 활용한 전원생활 또는 주말농장, 소규모 농업 용도의 활용 가능성이 있습니다.

주변에 전원주택 및 펜션 단지가 분포하고 있어, 관련 업종과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적을 확보할 수 있으나, 실제 활용 가치는 용도 규제 및 권리 관계에 크게 좌우될 것입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(231,238,000원)를 기준으로 하되, 본 물건의 잠재적 리스크(농지법, 맹지, 미소멸 지상권, 분묘기지권, 각종 개발 제한 등)와 주변 시세, 실제 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지상권 인수 시 부담액, 분묘 처리 방안 등을 사전에 명확히 파악하는 것이 필수적이며, 이를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문 조사 및 인근 부동산 시장 조사, 법률 전문가의 자문을 추가로 진행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.