나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40323 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 산45-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 인근으로 농경지 및 임야, 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 불가능하고 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 북서측 하향 완경사의 사다리형의 토지임.

인접 도로상태

지적 및 현황 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

지적 및 현황 맹지상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경40323 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 산45-12

* 용도: 임야

* 감정가: 31,035,000원

* 토지면적: 2069.00㎡ (약 626평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 인근으로 농경지 및 임야, 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 불가능하고 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

지적 및 현황상 맹지 상태로, 차량의 접근이 불가능하며 토지 이용에 있어 중요한 제약이 예상됩니다. 맹지는 도로에 접하지 않아 건축법상 건축이 불가능하며, 개발 가능성이 제한적이므로 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 박현철 채권자의 강제경매개시결정(2024타경40323)입니다.

3.2. 등기부요약

* 갑1: 2017년 05월 08일 접수, 소유권이전(매매), 권리자: 하종윤

* 갑6: 2024년 10월 16일 접수, 강제경매, 권리자: 박현철, 권리금액: 50,000,000원 (말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없으며, 경매 절차 진행 시 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 토지이용계획 및 규제

4.1. 용도지역

본 건은 농림지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 개별 규제

* 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))

* 배출시설설치제한지역

* 보전산지

* 임업용산지

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)

* 수질보전특별대책지역(1권역)

4.3. 규제 종합

본 건은 산지관리법상 보전산지 및 임업용산지로 지정되어 있어, 산지 전용 및 일시 사용에 상당한 제한이 따릅니다. 일반적으로 보전산지에서는 농림어업인의 주택 및 부대시설 설치, 산림경영 관련 시설 설치 등 법령에서 정하는 특정 행위 외에는 제한됩니다. 또한, 농림지역 내에 있어 토지 이용 전반에 대한 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 주변 시설

주변 검색 결과, 양평군 옥천면 신복리 일대는 자연경관이 뛰어나고 혐오시설이 없는 청정지역으로 알려져 있습니다. 펜션 및 고급 전원주택 단지가 형성된 지역으로, 이는 주변 환경이 대체로 양호함을 시사합니다.

5.2. 생활 편의성

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 차량 접근이 불가능한 점은 단점으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 맹지 관련 리스크

본 건은 지적 및 현황상 맹지로, 가장 큰 리스크 요인입니다. 맹지는 토지 이용 및 건축에 심각한 제약을 야기하며, 건축법상으로도 진입도로 확보가 필수적이기에 허가가 나지 않을 수 있습니다. 맹지를 해결하기 위해서는 인접 토지 매입, 주위토지통행권 확보 등 복잡한 절차와 상당한 비용이 수반될 수 있으며, 이러한 해결 가능성이 불확실할 경우 토지 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 관련 리스크

본 건은 보전산지, 농림지역 등 여러 중첩 규제를 받고 있어 토지 이용에 상당한 제한이 있습니다. 산지관리법상 보전산지에서는 법에서 정한 특정 시설 외에는 개발이 어렵고, 임업용으로만 사용이 제한되는 경우가 많습니다. 이러한 규제들은 토지의 활용도를 낮추고 잠재적 가치 상승을 제한하는 요인이 됩니다.

6.3. 접근성 문제

차량 접근이 불가능하다는 점은 일상생활의 불편함은 물론, 물건의 활용 및 거래에 있어 중대한 제약이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지역적 이점

수도권 인근 지역인 양평군에 위치하여 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다.

7.2. 가격 메리트

감정가 31,035,000원 대비 2069㎡의 토지 면적은 비교적 낮은 가격대로 형성되어 있습니다. 양평군 옥천면의 임야 시세는 평당 약 70만원 이상인 점을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 고려해 볼 만한 수준입니다.

7.3. 잠재력

향후 맹지 문제를 해결하고 각종 토지 이용 규제를 완화하거나 특정 용도로 활용할 수 있는 방안을 모색한다면, 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요

본 경매 물건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 2069㎡(약 626평)의 임야로, 감정가는 31,035,000원입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 박OO입니다.

8.2. 핵심 리스크 및 고려사항

가장 큰 리스크는 지적 및 현황상 맹지라는 점이며, 이로 인해 건축 및 토지 이용에 제약이 크고 차량 접근이 불가능합니다. 더불어 농림지역, 보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 활용도를 제한합니다.

8.3. 투자 적합성

맹지라는 치명적인 단점과 엄격한 토지 이용 규제를 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 맹지 해소 방안을 명확히 확보할 수 있거나, 인접 토지와의 합병, 개인적인 휴식 공간 조성 등 특정 용도를 계획하고 있는 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 관계로, 낙찰가는 감정가 31,035,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 맹지 및 토지 이용 제한이라는 중대한 리스크를 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 인접 토지 상황, 맹지 해소 가능성, 관련 법규 검토, 양평 지역 임야 시세 비교 등 면밀한 추가 분석이 필수적입니다. 본 보고서에서는 투자 위험성을 고려하여 구체적인 입찰가 제시를 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.