나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37549 [1] 경기도 양평군 양동면 단석리 740-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트감정 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 양평휴게소(광주원주고속도로-상행) 북측 인근에
위치하며 부근은 단독주택, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1:부정형의 완경사지로서 도로 및 택지후보지로 형질변경중임.
기호2:사다리형의 평지로서 기호4와 일단지로 주거나지 상태임.
기호3:부정형의 완경사지로서 북측 및 중앙부 일부는 형질변경중이나 동측 및 남측은 자연림 상태임.
기호4:부정형의 평지로 기호2와 일단지로 주거나지 상태임.
기호5: 부정형의 평지로 현황 도로로 형질변경된 상태임.
(후면 지적개황도 참조)

인접 도로상태

기호1,3: 지적도상 맹지이나 일부 도로예정지로 형질변경중이며 외부공도에 연계됨.
기호2,4: 일단지로서 북측으로 노폭 약6m도로에 접함.
기호5: 현황 도로이며 북측으로 약6m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-5:
보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,
개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 입찰외건물㉠(콘크리트조 약142.5㎡)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.
2)조사일 현재 기호2 지상에 유치권행사 현수막 있으며, 경매 입찰시 유치권성립여부에 유의바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,3 지적도상 맹지
-목록2 지상에 유치권 행사 현수막 있음, 입찰외 건물(콘크리트조 약142.5㎡), 컨테이너 4동(현황조사서상) 각 매각에서 제외
-최저매각가격은 목록2 지상 입찰외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격을 반영하였음.
-임재윤으로부터 공사대금채권 금405,180,067원을 위하여 유치권이 있다는 신고(2024.9.11.자)가 있으나 그 성립여부는 불분명함.
-김영자로부터 공사대금채권 금220,034,227원을 위하여 유치권이 있다는 신고(2024.11.20.자)가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37549 (1)

소재지: 경기도 양평군 양동면 단석리 740-5

용도: 임야

감정가: 1,143,985,000원

토지면적: 15,479.00㎡ (약 4,679.7평)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변환경: 본 물건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 양평휴게소(광주원주고속도로-상행) 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 자연림, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 상태:

* 기호1,3: 부정형의 완경사지로, 도로 및 택지 후보지로 형질 변경 중이거나 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

* 기호2,4: 사다리형의 평지로 현재 주거나지 상태입니다.

* 기호5: 부정형의 평지로 현황 도로로 사용되고 있습니다.

도로:

* 기호1,3: 지적도상 맹지이나, 일부 도로 예정지로 형질 변경 중이며 외부 공도와 연결됩니다.

* 기호2,4: 북측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

* 기호5: 현황 도로이며 북측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 준보전산지, 자연보전권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 31일자 양주축산업협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 2번 지상권설정등기(2021년 5월 12일, 양주축산업협동조합)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 다만, 2024년 7월 18일 근저당권자 겸 지상권자가 말소 동의서를 제출하였으므로, 해당 동의의 효력 및 최종 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기호2 지상에 소재하는 입찰외 건물(콘크리트조 약 142.5㎡)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

유치권 신고:

* 임재윤으로부터 공사대금채권 금 405,180,067원에 대한 유치권 신고(2024.9.11.)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 김영자로부터 공사대금채권 금 220,034,227원에 대한 유치권 신고(2024.11.20.)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 기호2 지상에는 유치권 행사 현수막이 게시되어 있습니다.

매각 제외 물건: 기호2 지상에 소재하는 입찰외 건물(콘크리트조 약 142.5㎡) 및 컨테이너 4동은 본 경매에서 매각에서 제외됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전원 주택지 및 자연림, 농경지가 주를 이루는 지역에 소재합니다. 상업 시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 더 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인근 광주원주고속도로의 양평휴게소는 이용객 대상의 일부 편의시설을 갖추고 있을 수 있으나, 대규모 상권의 형성은 어려운 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변의 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 대중교통을 이용 시 인근 마을 또는 양평 시내로 이동해야 할 것으로 보입니다. 단독주택과 자연림이 어우러진 환경으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 지역입니다. 가축사육제한구역에 해당하므로, 인근에 축사 등 관련 시설이 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권(을2)을 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리의 가치 평가 및 처리 방안 검토가 필수적입니다. (말소 동의서 제출 여부에 따른 최종 확인 필요)

* 성립 여부가 불분명한 유치권(임재윤, 김영자)이 신고되어 있으며, 현수막이 게시되어 있어 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 기호1, 3 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 기호2 지상에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있는 입찰외 건물이 존재합니다. (건물은 매각 제외 대상)

* 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 개발행위가 제한되는 구역에 해당하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 목록1,3 토지는 지적도상 맹지이며, 목록2 지상은 입찰외 건물이 소재하여 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양평군 양동면의 자연 녹지 지역에 위치한 임야로, 토지만 매각 대상입니다. 일부 토지가 도로 및 택지 후보지로 형질 변경 중이라는 점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 지상권과 성립 여부가 불분명한 유치권이라는 중대한 권리 관계가 존재하며, 일부 토지가 맹지라는 점도 고려해야 합니다. 특히, 지상권 및 유치권 문제에 대한 철저한 법적 검토와 해결 방안 마련이 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원주택 단지 조성 또는 농업용 토지 투자로서 잠재적 가치가 있습니다.

* 광주원주고속도로 접근성이 용이하여 수도권에서의 접근성이 좋습니다.

* 복잡한 권리 관계(지상권, 유치권)가 해결될 경우, 인수 비용을 감안하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 하는 지상권 및 성립 여부가 불분명한 유치권 등 복잡하고 잠재적 리스크가 큰 권리 관계가 존재합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 지상권의 가치 평가, 유치권 성립 가능성 및 해결 비용, 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 감정가 1,143,985,000원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.