나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38108 [1] 경기도 양평군 강하면 항금리 577-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 항금리 소재 "항금마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는
전원주택단지가 형성되어 있는 지역으로 단독주택ㆍ주거나지ㆍ농경지ㆍ임야 등이 혼재하는
지역으로 인근지역은 농촌마을ㆍ전원주택지대ㆍ농경지ㆍ임야 등 농촌지역임.

교통상황

본건은 차량 출입 가능한 상태로 인근 지방도와의 거리 및 계통 등 차량의 이용편 대체로
보통이며, 대중교통여건은 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남동측으로 전원주택지대내 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는 북동측 근거리
에서 대중교통편이 운행되는 강하1로(지방도333호선)과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(2016-12- 09)(수도법 시행령 제14조의3 제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지
역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건은 계획관리지역 및 보전관리지역에 속하는 토지이나, 보전관리지역에 해당하는 부
분의 위치 및 면적 등으로 보아 본건의 가격형성에 미치는 영향은 별로 없을 것으로 판
단되어 주된 용도지역인 계획관리지역으로 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2001.03.28. 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 단독주택으로서, 2층
주택 목구조 목조지붕 40.44㎡는 2008.10.06. 증축
외벽 : 외장벽돌치장쌓기, 복합판넬마감 등
창호 : 샷시창

이용상태

본건은 단독주택 및 지하주차장으로서
1층 : 방2, 거실, 주방, 식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실, 창고, 현관, 계단
2층 : 방2, 가족실, 욕실, 계단
2층(증축) : 다용도실
지1 : 주차장
등으로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지상에 소재하는 제시외 수목 등 조경시설의 경우 일식으로 일괄 평가 및 매각(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 여주지원 2024타경38108 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 항금리 577-20

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웰컴저축은행 (추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

554,261,200원

1.4. 면적

토지 면적: 727.00㎡ (약 220.08평)

건물 면적: 274.79㎡ (약 83.13평)

건물 제시외 면적: 26.20㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 항금리 소재 "항금마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전원주택단지가 형성되어 있으며, 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 지방도와의 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 여건 또한 버스정류장과의 거리 및 노선 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측 및 남동측으로 전원주택 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이 도로는 북동측 근거리에서 대중교통편이 운행되는 강하1로(지방도333호선)와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속합니다. 본건은 주된 용도지역인 계획관리지역으로 평가되었으나, 보전관리지역에 해당하는 부분도 일부 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전 내역과 근저당, 임의경매 개시 결정 기입 등기 등이 확인됩니다. 주요 권리로는 국민은행 근저당(2017년) 및 웰컴저축은행 근저당(2018년)이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 1월 11일 접수된 국민은행 근저당권으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 비고란이 비어있어 주의가 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

양평군 강하면 일대의 전원주택 매물 시세는 면적, 위치, 건축 상태 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 검색 결과, 대지 약 150평, 건물 약 30-40평 규모의 단독주택이 3억 5천만원에서 5억 8천만원 사이에서 거래되는 사례가 다수 확인됩니다. 더 넓은 토지나 고급 주택의 경우 10억원 이상으로 가격이 형성되기도 합니다. 본 물건의 감정가 5억 5천 4백만원은 주변 시세 범위의 상단에 위치하나, 제시된 면적과 건물 규모를 고려할 때 시장에서의 거래 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

양평군 강하면 항금리 내에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 양평군 전반적으로는 자원순환센터(쓰레기 처리 시설) 및 광역 소각 시설 등의 입지 관련 이슈가 있는 지역도 있습니다. 본건 소재지 주변 환경은 전원 주택 단지 및 농경지 등으로 구성되어 있어 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 현재로서는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설 이용 시 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교 및 중학교가 존재할 가능성이 높으며, 더 높은 교육 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 의료시설

지역 내 보건소 또는 의원급 의료 시설이 있을 수 있으며, 종합병원은 인근 도시 지역을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, '중복사건, 유동화물건, 공동담보' 표기 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 물건명세서상 '지상권' 관련 비고란이 비어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/이용 관련 리스크

건물의 내부 상태 및 관리 상태는 상세히 파악되지 않았습니다. 제시외 건물 및 수목 등 조경시설에 대한 일괄 매각 조건은 명확하나, 이에 대한 정확한 평가 가치 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상인 점도 고려해야 합니다.

6.3. 법규/제한 관련 리스크

본건 토지가 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평의 전원생활을 누릴 수 있는 입지에 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 교통 및 주변 환경이 양호한 편이며, 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 무난한 수준입니다. 다만, 복잡한 권리관계, 제시외 물건 포함, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양평의 쾌적한 자연환경과 전원생활이 가능한 입지

* 넓은 대지면적을 활용한 다양한 활용 가능성 (주거, 텃밭 등)

* 단독주택으로서의 희소성과 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5억 5천 4백 2십 6만 1천 2백원입니다. 주변 유사 단독주택 매물의 시세 및 거래 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 시세는 3억 5천만원에서 5억 8천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 시세 범위 내에서 상단에 위치하고 있습니다.

경매 특성상 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 낙찰되는 경향을 고려하고, 물건의 제반 사항 및 잠재적 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 4억 1천 5백만원 ~ 4억 7천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 하지만, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 현장 조사와 권리 분석 후 신중한 판단이 필요합니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.