나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39859 [1] 경기도 여주시 교동 81-2 호반리젠시빌 107동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 교동 소재 "여주고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 15층 건내 13층 1306호로서
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실,욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(여주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(여주대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(여주대학교부속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39859 (1)

소재지: 경기도 여주시 교동 81-2 호반리젠시빌 107동 13층1306호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 48.21㎡ (약 14.6평)

토지지분: 48.2051㎡ (약 14.6평)

건물면적: 71.16㎡ (약 21.5평)

건물지분: 71.1562㎡ (약 21.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매개시채권자): 한국주택금융공사

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 여주시 교동 소재 "여주고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

검색 결과, 여주시에는 가축분뇨 처리 시설, 쓰레기 소각장 및 매립장 등 환경 관련 시설이 과거 논란이 되었거나 추진된 사례가 있습니다. 다만, 본건 주소지인 교동 81-2번지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물로서 소유권이 여러 차례 이전된 이력이 있습니다. 등기부 상 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2021년 3월 22일 접수, 122,100,000원) 외 다수의 근저당권 및 근저당권부 채권근질권 설정 기록이 있으나, 해당 권리들은 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 "지상권"으로 명시되어 있습니다. 이는 향후 낙찰자가 지상권자의 권리를 인수해야 할 수 있음을 의미하며, 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 여주시 교동 지역은 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 인근에 학교와 근린생활시설이 위치하고 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 내 편의시설 외에도 인근에서 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 여주호반리젠시빌 아파트로, 2003년 10월에 사용 승인된 건물입니다. 해당 아파트 단지는 총 7개 동, 549세대로 이루어져 있습니다. 본건인 107동 13층 1306호는 전용면적 71.16㎡(약 21.5평) 규모이며, 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있으며, 총 557대의 주차 공간(실내 기계식 176대, 옥외 기계식 381대)이 확보되어 있습니다. 또한, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

최근 3년간 매매 실거래 사례를 살펴보면, 동일 면적(71.1562㎡)의 경우 2026년 6월 1일 184,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 "지상권"이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 따라 낙찰 후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 반드시 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은, 다른 담보 물건의 경매 진행 시 본건에도 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 조사 등을 통해 실제 거주자나 임차 관계를 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시의 아파트로서, 안정적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시장성이 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 등기부상 명시된 "지상권" 및 "공동담보"라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 이해가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 편의성: 학교, 상업시설, 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 입지 개선 가능성: 여주시의 도시 개발 계획 등에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 유사 면적의 실거래가가 184,000,000원에 형성된 점은 투자 가치를 가늠하는 중요한 지표가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이며, 유사 면적(71.16㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 184,000,000원으로 확인되었습니다.

본건은 "지상권"이라는 중대한 권리 인수 리스크가 존재하며, "공동담보" 물건이라는 점을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가인 184,000,000원 수준에서 잠재적 리스크를 감안한 추가적인 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다. 해당 가격대는 시장 시세와 인수 리스크를 반영한 보수적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인을 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.