나이스옥션 법원경매 수원 2025타경357 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2059-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안감정 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""화성시청"" 북측에 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 주.상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약8m의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

제1종근린생활시설 및 단독주택(후첨 '건물개황도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같은 제시외 건물(부합물) 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

1) 본 건물 2층~4층은 발코니 확장 면적 증가로 공부면적 보다 실측 면적이 과대(후첨 '건물
개황도’참조)함.

2) 본건 공부상은 2층 2가구, 3층 2가구, 4층 1가구 이나, 현황은 2층 7가구(201호~207호),
3층 7가구(301호~307호), 4층 4가구(401호~404호)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.다세대 상가주택(1층은 상가, 2,3,4층은 원룸 18개로 구성)(현황조사보고서 참조).
3.2층~4층은 발코니 확장 면적 증가로 공부 면적보다 실측 면적이 과대한 바 실측 면적을 기준으로 평가함(감정평가서 참조).
4.공부상 2층 2가구, 3층 2가구, 4층 1가구이나, 현황은 2층 7가구(201호~207호), 3층 7가구(301호~307호), 4층 4가구(401호~404호)임(감정평가서 참조).
5.건축물대장상 2020.11.19.자로 단독주택 철근콘크리트 410.97㎡ 불법대수선(가구 수 증설)으로 위반건축물로 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경357 (1) 사건으로, 경기도 화성시 남양읍 남양리 2059-7에 소재한 근린시설입니다.

감정가는 1,452,524,200원이며, 토지는 285.20㎡(약 86.28평), 건물은 410.97㎡(약 124.31평)입니다.

토지의 제시외 면적은 없으나, 건물의 제시외 면적은 14.20㎡입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 신OOOOOOO이며, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 다세대 상가주택(1층 상가, 2~4층 원룸 18개), 발코니 확장으로 인한 실측 면적 과대, 공부상 가구 수와 현황 가구 수 차이, 그리고 건축물대장상 위반건축물(가구 수 증설) 등재 사실이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

토지는 세장형의 평탄한 토지로서 주거 및 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

북동측으로 노폭 약 8m의 포장 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 6일 접수된 신반월새마을금고의 근저당(을1, 건물 기준)입니다.

토지 등기부에는 소유권 이전 이력과 함께 신반월새마을금고의 근저당(을12)이 말소기준권리로 등재되어 있으며, 이후 임의경매(갑5)도 말소되었습니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 신반월새마을금고의 근저당(을1)이 말소기준권리이며, 다수의 주택임차권(을2~을12)이 등기되었으나 대부분 말소되었습니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 총 20여 명의 임차인이 확인되었으며, 대부분 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다.

단, 임차인 박소연(보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2018-05-28, 확정 2025-01-24)은 '대항력 있음'으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금은 0원으로 보고되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 화성시청 인근으로, 주거와 상업 시설이 혼재된 근린 생활권역으로 파악됩니다.

단독주택, 다세대주택, 점포 등이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

다세대 상가주택으로 이용 중이며, 1층 상가 및 2~4층 원룸 구성으로 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 화성시청 북측에 인접하여 행정기관 및 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 양호하여 생활 편의성은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

주변이 주거 및 상업 시설로 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 위반건축물 등재 사실입니다. 건축물대장상 2020년 11월 19일부로 단독주택 철근콘크리트 410.97㎡에 대한 불법 대수선(가구 수 증설)으로 위반건축물로 등재되었습니다.

또한, 공부상 가구 수(2층 2가구, 3층 2가구, 4층 1가구)와 현황 가구 수(2층 7가구, 3층 7가구, 4층 4가구) 간의 현저한 차이가 있어, 불법 증축 및 용도 변경에 따른 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

발코니 확장 등으로 인해 실측 면적이 공부 면적보다 과대하게 평가된 점도 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 박소연 씨의 존재는 낙찰자가 보증금 인수 여부 및 법적 절차에 대해 철저히 검토해야 할 부분입니다.

주변 환경 분석 시, 상권 발달 정도 및 혐오시설 존재 여부 등 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근의 좋은 입지 조건과 다수의 주거 유닛을 갖춘 상가주택으로, 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

그러나 위반건축물 등재, 불법 증축 및 가구 수 증설로 인한 행정적 제재 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가치를 크게 하락시키는 주요 위험 요인입니다.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 법적, 행정적 문제 해결 방안 모색이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

화성시청 인근의 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

총 18개 이상의 원룸 유닛을 활용한 임대 사업이 가능하며, 1층 상가를 통해 추가 수익 창출도 기대할 수 있습니다.

향후 위반건축물 관련 문제 해결 시, 정상적인 건물로 활용되어 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,452,524,200원을 기준으로 하되, 위반건축물 등재, 불법 증축, 가구 수 증설로 인한 제재 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 법적 리스크 해소 방안, 예상되는 이행강제금 규모, 향후 건물 활용 방안 등을 종합적으로 검토한 후, 감정가 대비 할인율을 적용한 금액으로 산정하는 것이 바람직합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.