나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51607 [6] 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 7층706호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '광교역(신분당선)' 동측 인근에 위치하며, 대단지아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 버스정류장 및 지하철(광교역:신분당선)의 위치 및 운행빈도 등을 보아 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

-건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물 중 지하1층 101호외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 바 닥 : 타일마감 등. 창 호 : 페어그라스창호 마감 등.

이용상태

전용주차장 용도임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 주차장 , 중로3류(폭 12m~15m) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도시교통정비지역< 도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구< 택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51607 (6)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 7층706호

용도: 자동차 관련시설

감정가: 16,456,224원

토지면적: 299.34㎡ (약 90.55평)

토지지분: 7.633㎡ (약 2.31평)

건물면적: 836.34㎡ (약 252.99평)

건물지분: 21.326㎡ (약 6.45평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '광교역(신분당선)' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대단지 아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 버스정류장 및 지하철(광교역:신분당선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 서울 강남 및 분당 등 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수함을 의미합니다.

2.3. 토지 및 도로

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 물건지 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있으며, 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 건은 토지 및 건물에 대한 지분매각으로 진행됩니다. 이는 소유권이 공유로 되어 있으며, 매각으로 인해 소유권 전부가 아닌 일부 지분만이 이전됨을 의미합니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 말소기준권리: 수원지방법원 강제경매 개시결정 (2025타경51607), 채권자 여수수산업협동조합 (접수일자 2025-02-11, 을28, 권리금액 413,000,000원) (갑42 참조)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항)

* 기타 등기사항: 다수의 근저당권(국민은행, 수협은행, 신한은행, 동서울농업협동조합, 농업협동조합자산관리회사, 주식회사아이언에셋코리아 등) 및 소유권이전등기가 다수 존재하며, 대부분은 말소기준권리인 갑42 (2025-02-11)보다 선순위에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지분매각의 특성상 권리 관계의 복잡성이 존재합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 6,330,200,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 따라서 임대차 관계가 확인되지 않으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 지분매각 대상이므로, 낙찰 시 공유자와의 관계를 명확히 하여야 합니다.

* 공유자 우선매수신고가 가능하나, 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 미행사 시 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 대단지 아파트, 학교, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 광교역을 중심으로 형성된 상권은 신분당선 연장과 지역 개발에 힘입어 꾸준한 수요를 확보하고 있습니다.

* 자동차 관련시설 및 전용주차장 용도로 사용되는 점을 감안할 때, 해당 업종에 대한 잠재 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 신분당선 광교역을 통한 서울 강남, 분당 접근성이 매우 우수하며, 다양한 버스 노선으로 주변 지역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 주거 단지, 상업 시설, 관공서(경기도청 등) 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건으로, 소유권 행사 및 건물 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 그에 따른 입찰 전략 수립의 복잡성이 존재합니다.

* 임대 관계가 불분명하여, 인수 시 임대차 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (보증금은 0원임)

* 용도가 '자동차 관련시설'로 명시되어 있으나, 실제 건축물 현황 및 용도 변경 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광교역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 다양한 편의시설과 업무시설이 집약된 지역에 위치하고 있습니다. 신분당선 교통망을 통한 수도권 접근성이 우수하여 잠재적 가치가 높다고 평가됩니다. 그러나 지분매각이라는 특수성으로 인해 소유권 행사 및 관리에 복잡성이 따르며, 공유자 우선매수 신고 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 또한, 임대 관계 미상인 점도 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광교역 초역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 지역 내 다양한 개발 계획 및 신분당선 연장(추진 중)에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 자동차 관련 시설로서 특정 업종에 대한 집중적인 수요 공략 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분매각이며, 명시적으로 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 16,456,224원을 기준으로 하되, 실제 경매에서의 경쟁률과 낙찰가율, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 지분 매각의 특성상 다른 공유자와의 관계, 추후 명도 및 관리 방안 등을 면밀히 검토 후 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다. 현재로서는 별도의 '예상 입찰가'를 제시하기보다는 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.