나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51607 [5] 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 5층507호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '광교역(신분당선)' 동측 인근에 위치하며, 대단지아파트, 학교, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 버스정류장 및 지하철(광교역:신분당선)의 위치 및 운행빈도 등을 보아 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

-건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물 중 지하1층 101호외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 바 닥 : 타일마감 등. 창 호 : 페어그라스창호 마감 등.

이용상태

전용주차장 용도임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 주차장 , 중로3류(폭 12m~15m) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도시교통정비지역< 도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구< 택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51607 (5)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 5층507호

용도: 자동차 관련시설

감정가: 181,927,675원

1.2. 면적 정보

토지면적: 408.68㎡ (약 123.63평)

토지지분: 82.962446㎡ (약 25.10평)

건물면적: 1141.85㎡ (약 345.41평)

건물지분: 231.79555㎡ (약 70.12평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여수수산업협동조합 (등기부 기재 기준)

1.4. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.5. 주의사항

지분매각으로 인한 명도 및 소유권 행사 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수신고 제한이 있으므로, 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동에 위치하며, 지하철 신분당선 '광교역' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대단지 아파트, 학교, 업무시설, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 지하철 신분당선 광교역을 이용할 수 있어 대중교통 환경이 우수합니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본정보

본 건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 여수수산업협동조합입니다.

3.2. 매각물건 개요

토지와 건물의 지분만을 매각하는 물건입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 리치아이주식회사 (2017-01-19)

* 신탁 등기: 리치아이주식회사 (2017-02-10)

* 지분 이전: 이은경, 김연숙 외 1명, 김태헌 등 다수 (2017-02-10 ~ 2017-02-14)

* 근저당: 국민은행 (6.96억원), 수협은행 (5.76억원, 7.536억원) 등 다수 (총액 약 19.256억원)

* 강제경매 개시 결정: 여수수산업협동조합 (41.96억원) (2025-02-11)

* 압류: 수원시 (2026-02-23)

3.4. 인수되는 권리

등기부상 특별히 인수되는 권리는 명시되어 있지 않으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 물건에 현재 유효한 지상권이 등기되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.6. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 20,256,000,000원 (202억 5,600만원)으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 광교역 상권 특성

광교역 인근 상권은 지하철 신분당선 개통 이후 유동인구가 증가하였으나, 일부 기사에서는 초역세권 상가임에도 불구하고 과잉 공급 및 높은 임대료로 인해 공실률이 높은 경향을 보인다고 분석합니다. 특히, '나보나스퀘어'와 '파인렉스 2차 상가' 등의 경우, 입점 초기 예상보다 낮은 수요와 높은 임대료 책정으로 공실이 많은 것으로 나타났습니다.

4.2. 이의동 및 주변 지역 상권

이의동은 광교신도시의 중심부로, 경기대학교 수원캠퍼스와 다양한 주거 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 일부 분석에 따르면 광교신도시는 자족 기능을 갖춘 도시로 발전하고 있으며, 특히 도청 예정지나 호수공원 주변 상권의 강세가 예상됩니다. 또한, 현대 테라타워 영통 내 상업시설과 같은 복합 상업 공간도 조성되고 있으며, 이는 지식산업센터 임직원 및 주거 수요를 고정 고객으로 확보할 수 있는 장점을 가집니다.

4.3. 입지적 장점

* 신분당선 광교역 역세권으로 강남 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변에 대단지 아파트, 학교, 업무 시설, 근린생활시설이 혼재하여 잠재적 고객층이 다양합니다.

* 경기대학교 등 교육 시설이 인접하여 대학가 상권의 특성을 일부 가질 수 있습니다.

4.4. 상권의 리스크

* 광교역세권 내 일부 상가의 경우, 과도한 상가 공급과 높은 임대료로 인해 공실 문제가 지속되고 있다는 분석이 있습니다.

* 수요 대비 공급 과잉 가능성과 경쟁 심화는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

광교역(신분당선)을 중심으로 버스 노선이 발달해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 대형마트(롯데마트 광교점 등), 백화점(갤러리아백화점), 쇼핑몰(롯데몰 광교점), 아브뉴프랑, 엘포트몰 등이 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 환경

인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교(경기대학교 수원캠퍼스)가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 광교신도시 내에는 산책로, 공원 등 쾌적한 주거 환경을 조성하는 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

검색 결과, 수원시 영통구 일대에 자원회수시설(소각장)이 위치하고 있으며, 이전 문제로 인해 지역 주민들과 갈등이 지속되고 있다는 보도가 있습니다. 해당 물건지와의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 복잡성

토지 및 건물 지분만 매각되므로, 건물 전체에 대한 단독 소유권 행사가 불가능합니다. 이는 향후 건물 관리, 사용, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 발생 시 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 제한

공유자 우선매수 신고 제한이 명시되어 있습니다. 우선매수권자는 반드시 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권이 소멸됩니다. 이는 낙찰 이후 공유자로부터의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 함을 의미합니다.

6.3. 높은 채권 총액 및 채무 관계

등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하며, 다수의 근저당 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있어 채무 관계가 복잡합니다. 이는 낙찰 후에도 잠재적인 법적 분쟁의 소지를 내포하고 있으며, 매각으로 인해 모든 채무가 소멸되지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 임대차 관계의 불확실성

임차인 현황에서 인수되는 보증금이 0원으로 표시되어 있고 임대 관계가 미상입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 명도 과정에서 어려움이 발생하거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 용도 및 실제 이용 현황 불일치 가능성

물건의 용도가 '자동차 관련시설'로 되어 있으나, 건물 구조는 철근콘크리트 구조의 일반 상업용 건물로 보이며, '전용주차장 용도'라는 언급도 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 불일치 여부를 확인하여 향후 건축물 관련 규제나 이용에 문제가 없는지 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 이의동, 광교역 초역세권이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변의 풍부한 생활 인프라와 교통 접근성은 분명한 강점입니다. 그러나 지분 매각이라는 점, 복잡한 권리 관계, 높은 총 채권액, 그리고 공유자 우선매수 신고 제한 등의 요소들은 투자 결정에 신중을 기해야 할 필요성을 시사합니다. 특히, 지분 매각 물건의 특성상 명도 및 소유권 행사 과정에서의 복잡성, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 잠재적인 혐오시설(소각장) 인접 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신분당선 광교역 인근이라는 우수한 교통망 및 광교신도시 개발 프리미엄.

* 잠재적 개발 가치: 경기도청 이전(예정), 대규모 업무 및 상업 시설 개발 등 향후 지역 가치 상승 잠재력.

* 다양한 편의시설 접근성: 쇼핑, 문화, 교육 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 상업 활동에 유리.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 각종 권리 관계의 복잡성, 지분 매각의 특성, 명도 난이도, 시장 상황, 그리고 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 인수되는 권리, 명도 예상 비용, 잠재적 리스크 요인 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.